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En tant que propriétaire bailleur, une des craintes légitimes lorsqu’on met un bien en location est d’être confronté au risque de loyers impayés.
Je tiens à vous rassurer les cas sont rares ! On estime que le pourcentage des loyers impayés en France est situé entre 3 et 5%.

Malheureusement, vous ne pouvez pas prévoir à l’avance si votre locataire sera solvable durant toute la durée du bail. 70 % des impayés font suite à une baisse des ressources liée à un événement imprévu, tel que le chômage, un divorce, une séparation, un accident ou une maladie.
D’où l’importance de vous protéger !
Lors de la phase de recherche du futur locataire, il vous faut être le plus rigoureux possible dans la sélection du candidat. La solvabilité du locataire est le critère numéro 1 ! Les assurances loyers impayés sont d’ailleurs intransigeantes là dessus. Elle ne vous couvriront pas si vous négligez ce point essentiel.

La rédaction solide d’un bail est le critère numéro 2 ! Il est LE contrat qui vous lie au locataire. Il est certes là pour également protéger le locataire des abus possibles mais il matérialise également ses obligations. Le fait qu’il paye son loyer en temps et en heure est une des obligations essentielles et non négociables du contrat. Certaines clauses à préciser dans le bail vous permettront de faire valoir vos droits.

Je vous propose d’ailleurs en fin d’article un bail de location à télécharger gratuitement au format word. Ce bail est validé par notre juriste en droit immobilier. Il est conforme Alur et dispose de toutes les annexes obligatoires.

En plus de ces 2 points essentiels, vous pouvez exiger de votre futur locataire la désignation d’un ou plusieurs garants. Je vous l’expliquerai par la suite mais leur sélection doit être aussi rigoureuse que celle de votre candidat.

  1. Qu’est-ce-qu’un garant ?
  2. Qui peut être garant et comment je dois le sélectionner ?
  3. Quelle forme doit prendre le contrat de cautionnement ?
  4. Pourquoi je vous recommande de choisir la caution solidaire
  5. Bien comprendre la différence entre la caution à durée déterminée et à durée indéterminée
  6. Attention la caution ne s’applique pas à tous !

1- Qu’est-ce-qu’un garant ?

Le garant, autrement appelé la caution, est une personne qui s’engage à l’égard du propriétaire du logement loué à payer les dettes du locataire. Le garant va donc être tenu de s’acquitter en cas de défaillance du locataire :

  • du loyer et des charges, ainsi que les éventuels intérêts mis à la charge du locataire pour paiement tardif des dettes locatives,
  • des frais de remise en état du logement dégradé (Article 2288 du Code civil).

Le garant se substituera donc au locataire et jouera le rôle de garantie en cas de non-paiement du loyer ou de dégâts causés dans le logement mais non payés.

Sachez qu’avoir un garant n’est toutefois pas une obligation légale.

2- Qui peut-être garant ?

Si encore une fois la présence d’une caution n’est pas une obligation légale, vous pouvez toutefois l’exiger pour louer votre logement. Il n’est en rien illégal de refuser un candidat s’il n’a pas de caution.

La caution peut être :

La caution doit vous fournir un certain nombre de pièces justificatives démontrant qu’elle dispose de garanties financières suffisantes pour se substituer au locataire en cas d’impayés.

N’hésitez donc pas comme pour la sélection du candidat à être le plus rigoureux possible !

Demandez au garant l’original et la copie de :

  • sa pièce d’identité pour une personne physique, et pour une personne morale, le plus souvent, il est conseillé de demander un extrait Kbis,
  • son justificatif de domicile (facture d’électricité, de téléphone fixe…),
  • un justificatif d’activité professionnelle (contrat de travail, extrait de kbis…),
  • un justificatif de ressources et de revenus financiers (bulletins de salaires, avis d’impositions, retraite, revenus fonciers…).

Comme pour le locataire, attention à ne pas demander au garant plus de pièces justificatives que ce que la loi vous autorise (carte vitale, copie du relevé de compte, extrait de casier judiciaire…). En cas de plainte, vous risqueriez une amende administrative pouvant atteindre 3 000 euros.

Pour connaitre toutes les pièces justificatives interdites et celles autorisées, je vous conseille cet article spécial dossier de location.

3- Forme de l’acte de cautionnement : l’engagement du garant auprès du bailleur

Le contrat de cautionnement est signé en annexe du contrat de bail, et vous lie donc, en tant que bailleur, au garant.

Plus clairement, le garant s’engage à couvrir la dette du locataire en cas de défaut de paiement de ce dernier.

La loi Alur indique que la caution doit obligatoirement prendre la forme d’un acte écrit. Elle peut être réalisée :

  • par acte sous seing privé (entre le locataire, le garant et vous),
  • ou par acte authentique (devant un notaire ou un huissier).

La forme d’un acte de cautionnement est très stricte et régulée par l’Article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Jusqu’à présent, la personne qui se portait caution devait obligatoirement écrire à la main elle-même les mentions suivantes :

  • montant du loyer en chiffres et en lettres, ainsi que les conditions de sa révision. La caution peut indiquer une somme maximale de cautionnement. Dans ce cas, le propriétaire ne peut réclamer un montant plus élevé, même si la dette locative est supérieure. Si la caution n’indique pas de montant maximum, son engagement est alors plus étendu ;
  • mention exprimant clairement que la caution a pris connaissance de la nature et de l’étendue de son engagement. Si la caution est solidaire, cela doit être précisé dans l’acte ;
  • reproduction de l’article de loi suivant : « Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation ». »

Depuis la loi Elan,loi portant sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique,du 23 novembre 2018,le garant n’a plus besoin de recopier les différentes informations à la main. Il lui suffit de signer un formulaire d’acte de caution comportant toutes ces mentions.

Pour vous facilitez la vie, je vous propose de télécharger un modèle certifié de lettre pour se porter caution d’un locataire.
–> La réglementation et les lois évoluent vite,  je mets à jour les documents (contrats, modèles de lettres…) régulièrement. Inscrivezvous à ma NEWSLETTER pour être sur d’avoir les dernières mises à jour !

 
Vous devrez remettre à la caution un exemplaire de l’acte de cautionnement, sauf si l’acte est intégré au bail.

4- Pourquoi je vous recommande de choisir la caution solidaire

La loi distingue un garant se portant « caution simple » du locataire d’un garant se portant en « caution solidaire” du locataire.
La caution simple permet au propriétaire de faire appel à la caution uniquement si le locataire n’est pas en mesure de payer ses dettes locatives.

En cas d’impayé, le propriétaire doit donc d’abord s’adresser au locataire en lui envoyant un commandement de payer. L’huissier qui est chargé de rédiger cet acte doit en même temps en envoyer une copie à la caution.
Si, malgré cette démarche, le locataire ne parvient pas à régler ses dettes, le propriétaire doit ensuite s’adresser à la caution.

Si plusieurs cautions se sont portées garantes du locataire, le bénéfice de division s’applique. Il permet à chaque caution de s’acquitter de la dette à hauteur de sa part.
Dans le cas d’un acte de caution solidaire, le propriétaire peut faire appel directement à la caution dès le 1er impayé, sans même passer par le locataire et donc sans même rechercher si celui-ci pourrait payer.
Autrement dit, peu importe si le locataire ne peut ou ne veut pas payer sa dette.

S’il y a plusieurs garants, chaque garant est engagé pour l’intégralité de la dette. Le propriétaire peut réclamer la totalité de la dette du locataire à une seule de ces cautions en choisissant celle qui est la plus solvable
Vous devrez vous adresser à la caution de préférence par lettre recommandée avec avis de réception.

Lorsque la caution n’est pas en mesure de payer les dettes locatives, elle peut demander des délais de paiement en saisissant le tribunal d’instance.
Si sa situation financière est telle que ces délais ne suffisent pas, elle peut saisir la commission de surendettement du département de sa résidence.

Le garant peut donc signer une caution simple ou solidaire, ce qui différera son engagement, mais n’entravera pas le rôle essentiel qu’il doit assurer à votre égard.

Et vous qu’avez-vous choisi pour votre dernière location ?

5- Bien comprendre la différence entre la caution à durée déterminée et à durée indéterminée

Le garant d’un locataire peut se porter caution à durée déterminée ou indéterminée.

Un cautionnement à durée déterminée implique que le garant ne peut pas résilier son engagement. Il est tenu de poursuivre jusqu’au terme.

Celui-ci ne peut se retirer que sous certaines conditions initialement prévues dans l’acte de cautionnement (décès du locataire, perte d’emploi…).

Toutefois, vous pouvez prévoir par écrit avec l’autre partie que certains événements mettront fin à l’acte de cautionnement (par exemple, divorce…).

Un cautionnement à durée indéterminée implique que le garant peut mettre fin à son engagement à tout moment par lettre recommandée avec avis de réception.

Toutefois, la résiliation signifiée au bailleur ne prend effet qu’à l’expiration du bail.
En pratique, la caution qui résilie son engagement reste donc tenue des dettes locatives jusqu’à la fin du contrat de location.

6. Attention la caution ne s’applique pas à tous !

Il y a 2 restrictions matérialisées par la loi du 25 mars 2009.

La première prévoit que le bailleur ne peut exiger du locataire une caution s’il souscrit à une assurance contre les loyers impayés.

Toutefois, ce cumul est admis dans deux cas exceptionnels, si :

  • votre locataire est étudiant,
  • votre locataire est apprenti.

La deuxième restriction : une personne morale (groupe d’individus formant une entité considérée juridiquement comme une personne, comme une société ou une association) exemple type : la SCI – ne peut exiger de caution du locataire.

Sauf si ce dernier est étudiant non boursier de l’état ou si certains organismes sociaux se portent garants.

Conclusion

Retenez donc que le garant n’est pas obligatoire mais vous êtes en droit d’en exiger un de votre futur locataire.

Le risque de solvabilité de votre locataire sur toute la durée du bail ne peut être connu à l’avance. Il faut donc bien vous protéger, en étant très sélectif sur le candidat à sélectionner ainsi que sur son (ou ses) garant(s). Car c’est lui qui se substituera au locataire et jouera le rôle de garantie en cas de non-paiement du loyer ou de dégâts causés dans le logement.

N’oubliez pas qu’un bail solide, conforme et qui respecte la loi est également là pour vous protéger. 

Vous recherchez un modèle de contrat de location – téléchargez votre bail, gratuit conforme Alur au format word, validé par l’avocat de Monsieur Hugo. N’oubliez pas les annexes du bail dont j’ai détaillées le contenu dans cet article dédié sur le bail.

Bonne location !

A très vite,
Monsieur Hugo, votre assistant personnel en gestion locative.

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Écrit par

Écrit par

Bruno

Bruno est le CEO et le fondateur de Monsieur Hugo : le 1er assistant personnel en location qui accompagne les propriétaires à louer en toute sécurité sans agence.

Monsieur Hugo est une plateforme qui sécurise la mise en location et qui automatise les tâches fastidieuses de la gestion locative. C’est aussi celui que vous appelez en cas de problème (fuite, panne, impayé) et qui répond par téléphone à toutes vos questions fiscales et juridiques.


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