BLOG

Ne vous jetez pas sur le 1er bail de location que vous allez trouver sur Google !Vous allez mettre votre bien en location et vous avez besoin d’un bail. Avec l’état des lieux d’entrée, la réalisation du bail, sont 2 étapes clés du processus de mise en location auquel il faut être particulièrement vigilant.

Vous trouverez sur Internet beaucoup de sites vous proposant des modèles standard de bail de location : ce sont souvent des modèles types de bail générique qui ne sont ni adaptés à votre situation ni à la réglementation en vigueur (loi Alur). En cas de litige avec votre locataire, vous ne seriez pas bien protégé.

Gardez à l’esprit, qu’un bail ou qu’un contrat de location est un document contractuel établi entre vous et votre locataire. Il est encadré par la loi avec un certains nombres d’informations obligatoires, des clauses interdites et des annexes à ne surtout pas oublier : j’y reviens en détail dans la suite de cet article.

Vous trouverez aussi un bail de location à télécharger gratuitement au format Word, validé par notre juriste en droit immobilier, conforme Alur, avec toutes les annexes obligatoires.

  1. Pourquoi a-t-on besoin d’un bail pour louer ?
  2. Les informations obligatoires à faire figurer sur le bail de location
  3. Les annexes à ne surtout pas oublier
  4. Quelles sont les clauses interdites ?
  5. Quelle durée choisir pour mon contrat de location ?
  6. Et si je veux mettre fin au bail…

1. Pourquoi a-t-on besoin d’un bail pour louer ?

Le bail est le contrat qui matérialise les droits et les obligations du propriétaire et du locataire.

La loi du 6 juillet 1989 régit les locations à usage d’habitation : elle encadre le contenu des contrats de location portant sur des logements loués non meublés. La loi Alur (ou loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) du 27 mars 2014, a entre autres instauré un modèle de bail type dans le but de favoriser l’accès de tous à un logement digne et abordable.

Le bail type s’applique à toutes les locations à titre de résidence principale conclues à partir du 1er août 2015. Il concerne à la fois les locations nues, les locations meublées et les colocations à contrat unique (1 bail par colocataire).

Certaines mentions et informations doivent obligatoirement y figurer. Les règles dépendent du fait que le logement soit meublé ou vide.

Il peut être établi à l’amiable entre le propriétaire et le locataire (sans frais) ou par l’intermédiaire d’un professionnel dont les frais seront partagés par moitié entre les 2 parties. Le propriétaire et le locataire signent le contrat de bail et en gardent un exemplaire.

2. Les informations obligatoires à faire figurer sur le bail de location

Pour être conforme à la réglementation, votre bail de location (meublé ou nu) doit obligatoirement comporter les informations suivantes :

  • la désignation des parties (le locataire, le propriétaire bailleur et si besoin l’éventuel mandataire) ; 
  • la localisation du logement, le type d’habitat (collectif ou individuel), le régime juridique de l’immeuble et sa période de construction ; 
  • la surface habitable du logement, le nombre de pièces principales, les autres parties du logement (parking, balcon, cave, etc.), les équipements (cuisine, installations sanitaires, …) ainsi que le type de chauffage et de production d’eau (collective ou individuelle) ;
  • la destination du bien : local d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation ;
  • la date d’effet du contrat et sa durée ;
  • le montant du loyer, celui qui était appliqué au précédent locataire et la date de la dernière révision du loyer ; et ses modalités de révision ;
  • pour des biens situés dans certaines zones tendues : le bail doit indiquer si le loyer est soumis au décret qui fixe l’évolution maximale des loyers entre deux locations et si le plafonnement des loyers s’applique. Il doit également mentionner le loyer de référence du bien ainsi que l’éventuel complément de loyer (quand le loyer dépasse le loyer de référence majoré) et sa justification ;
  • le montant et les modalités de règlement des charges ; 
  • les travaux effectués depuis la fin du dernier contrat de location ou le dernier renouvellement de bail ;
  • le montant de l’éventuel dépôt de garantie ;
  • les honoraires de location (frais d’agence).

3. Les annexes à ne surtout pas oublier

Vous avez dû en entendre parler ! La fameuse loi ALUR a bien complexifié tout le processus de mise en location. Et gare aux propriétaires bailleurs qui ne la respectent pas, les locataires pourraient se retourner contre eux en cas de litige…

Elle impose notamment d’annexer à l’acte :

  • une notice informative sur les droits et obligations des parties ;
  • un état des lieux (et du mobilier le cas échéant) ;
  • le règlement de copropriété ;
  • une attestation d’assurance locative ;
  • le dossier de diagnostics techniques (diagnostic de performance énergétique, diagnostic amiante, constat des risques d’exposition au plomb, état de l’installation électrique, état de l’installation de gaz, état des risques naturels et technologiques) ;
  • la convention ANAH ou APL si le logement est conventionné ;
  • une information sur les modalités de réception de la télévision pour les baux antérieurs au 27 mars 2014, et sur l’accès aux technologies d’information et de communication après.

Je vous propose de télécharger gratuitement votre bail de location conforme Alur au format word, validé par l’avocat de Monsieur Hugo, votre assistant personnel en gestion locative.

Vous devrez aussi joindre les annexes obligatoires suivantes :

–> La réglementation et les lois évoluent vite,  je mets à jour les documents (contrats, modèles de lettres…) régulièrement. Inscrivezvous à ma NEWSLETTER pour être sur d’avoir les dernières mises à jour !

4. Quelles sont les clauses interdites ?

Je vous conseille vivement de ne pas faire figurer ces clauses dans votre contrat de location… Ce sont des clauses abusives, listées dans l’article 4 de la loi de 1989 et considérées comme non écrites :

  • clause imposant le paiement des loyers par prélèvement automatique ;
  • clause imposant une compagnie pour l’assurance locative ;
  • clause interdisant d’héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec le locataire ;
  • clause interdisant d’exercer une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle

5. Quelle durée choisir pour mon contrat de location ?

Vous devez définir dans le bail, la durée de la location en vous attachant à plusieurs critères : votre statut en tant que propriétaire bailleur et le type de location (meublée ou nue).

Voici quelques conseils pour s’y retrouver.

Le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à 3 ans pour les bailleurs personnes physiques et à 6 ans pour les bailleurs personnes morales. Au terme du bail, en cas d’absence de congés, le contrat est soit reconduit tacitement (3 ou 6 ans), soit renouvelé (3 ou 6 ans).

Dans le cadre d’une location meublée, la durée du bail est d’1 an dans la plupart des cas mais réduite à 9 mois si la location est consentie à un étudiant.

Une fois le bail rédigé, pensez également à utiliser un modèle état des lieux pour votre location à télécharger ici.

6. Et si je veux mettre fin au bail…

Le bail prend fin suite à un congé donné par le bailleur ou le preneur, ou plus rarement, suite à une résiliation.

6.1 Le congé à l’initiative du locataire

Le locataire peut donner congé à tout moment par LRAR ou par exploit d’huissier. Le préavis est en principe de 3 mois, ramenés à 1 mois dans les cas suivants :

  • mutation professionnelle ;
  • perte d’emploi par licenciement, mais aussi par rupture conventionnelle du contrat de travail (arrêt de la Cour de cassation du 9 juin 2016) ;
  • nouvel emploi ou premier emploi ;
  • locataire soumis au RSA

Dans le cas d’une location meublée, le préavis est de 1 mois.

6.2 Le congé à l’initiative du propriétaire

Le bailleur peut donner congé par lettre recommandée avec accusé de réception ou exploit d’huissier à la fin du bail, en respectant un préavis de 6 mois.

Conclusion

Retenez que le bail de location est un contrat qui vous engage avec votre locataire et que vous ressortirez lorsqu’il y aura un litige.

Il est donc important de s’assurer qu’il soit bien rédigé et conforme à la réglementation.

Pour éviter que vous utilisiez un contrat de location imprécis et sources de litiges, je vous propose de télécharger gratuitement votre bail de location conforme Alur et ses annexes au format word, validé par un avocat.

Et pour un modèle de bail meublé – Téléchargez le gratuitement ici.Maintenant, je vous laisse compléter votre bail de location.

Bonne location !

A très vite,
Monsieur Hugo, votre assistant personnel en gestion locative.

Restons en contact ! 

Retrouvez-moi sur Facebook

Je vous suggère aussi :

> Comment rédiger le bail d’un logement vide ?Modèle type à télécharger

> En savoir plus sur le congé à l’initiative du bailleur

> Comment bien rédiger un bail meublé ?

 

Restons en contact ! J’ai créé le 1er groupe privé sur Facebook d'entraide entre propriétaires bailleurs :
  • Accès à de nombreuses fiches juridique (à télécharger)
  • Conseils entre investisseurs (travaux, fiscalité, juridique)
  • Nombreux Lives aves les experts du groupe (avocat, fiscaliste, expert comptable, courtier...)

Écrit par

Écrit par

Bruno

Bruno est le CEO et le fondateur de Monsieur Hugo : le 1er assistant personnel en location qui accompagne les propriétaires à louer en toute sécurité sans agence.

Monsieur Hugo est une plateforme qui sécurise la mise en location et qui automatise les tâches fastidieuses de la gestion locative. C’est aussi celui que vous appelez en cas de problème (fuite, panne, impayé) et qui répond par téléphone à toutes vos questions fiscales et juridiques.


Remplissez simplement le formulaire ci-dessous pour recevoir votre guide.

Vous allez recevoir le guide par mail. Pensez à vérifier vos spams !

Pin It on Pinterest