Connaissez-vous la loi Alur ? Oui en effet, c’est bien cette loi qui encadre aujourd’hui le bail d’habitation.
Avant 2015, c’était la loi du 6 juillet 1989 qui régissait le bail.
Depuis le 1er août 2015, dans le but d’améliorer les relations locatives, la loi Alur est venue compléter la loi logement de 89. Le bail doit être conforme à un contrat type réglementaire. Il doit ainsi respecter les dispositions obligatoires de la loi Alur.
Le bail d’une location vide doit contenir un certain nombre d’informations obligatoires concernant les parties, le logement et le loyer. Les parties peuvent prévoir d’y inclure d’autres clauses sous réserve qu’elles ne figurent pas parmi la liste des clauses abusives.
- Qu’est ce qu’un bail de location ?
- Quelles sont les informations relatives aux parties signataires ?
- Les informations obligatoires concernant le logement
- Le loyer, les charges et le montant du dépôt de garantie
- Quelle est la durée du bail d’un logement loué vide ?
- Et si on souhaite renouveler ?
- Quels sont les documents à annexer au bail ?
- Y-a-t-il des clauses interdites ?
1. Qu’est ce qu’un bail de location ?
Le bail, c’est le contrat de location qui fixe les conditions de la location. Il est conclu entre vous, propriétaire du logement et le locataire et il va définir les droits et les obligations de chaque partie.
Il existe 2 baux principaux à usage d’habitation : le bail pour un logement loué meublé et celui pour un logement loué vide.
Celui qu’on aborde dans ce dossier est le contrat de location pour un logement vide. Il est utilisé pour la location d’un logement loué non meublé à usage de résidence principale.
2. Quelles sont les informations dans le bail relatives aux parties signataires ?
Le contrat de location meublée est conclu entre le bailleur (vous devrez indiquer votre nom, prénom et adresse) ou votre mandataire, et le ou les locataire(s) ou, en cas de colocation, les colocataires.
Le contrat de bail doit être établi par écrit et vous devrez l’établir en autant d’exemplaires qu’il y a de parties (propriétaire, locataire, colocataires, caution…).
Votre bail peut prendre la forme :
- d’un acte sous-seing privé, c’est-à-dire que vous rédigerez le contrat et le signerez avec votre (ou vos) locataire(s) sans la présence d’un notaire,
- ou d’un acte authentique. Le bail sera établi par un officier d’état public compétent : notaire, huissier… qui sera présent le jour de la signature.
3. Les informations obligatoires concernant le logement
Dans votre bail réglementaire Alur vous devrez préciser un certains nombres d’informations concernant votre logement :
- la consistance du logement et sa destination (bail d’habitation ou bail mixte, c’est-à-dire bail d’habitation et bail professionnel libéral),
- la description du logement (maison ou appartement, nombre de pièces) et de ses équipements à usage privatif et commun,
- la nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis le dernier contrat de location (ou le dernier renouvellement),
- la surface habitable du logement. Si elle n’est pas mentionnée ou est erronée, le locataire peut intenter une action en diminution de loyer.
Notez bien que la surface habitable se calcule au sol déduction faite des murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
Vous ne pourrez inclure dans ce calcul certains espaces : combles non aménagés, caves, sous-sol, remise, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs, vérandas, locaux communs, dépendances, ou encore les espaces dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre.
4. Les informations sur le loyer et le dépôt de garantie
Pour être conforme au bail réglementaire, vous devrez préciser :
- le montant du loyer et le mode de règlement (par exemple, par chèque ou prélèvement automatique) ainsi que les règles de révision éventuelle du loyer,
- le montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire,
- le montant du dépôt de garantie s’il est prévu.
N’oubliez pas que depuis la mise en place de la loi Alur, le montant du dépôt de garantie est plafonné à 1 mois de loyer (hors charges).
Si votre logement se trouve à Paris, votre bail devra également préciser :
- le montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré applicables au moment de la signature du bail,
- le montant du complément de loyer.
5. Quelle est la durée du bail d’un logement loué vide ?
Si vous êtes un propriétaire bailleur particulier (ou une SCI familiale), la règle en matière de bail d’habitation nue est de conclure un contrat pour une durée minimale de 3 ans.
Si vous êtes une personne morale et que vous possédez le bien par l’intermédiaire d’une société ou d’une association dans ce cas le bail est conclu pour une période minimale de 6 ans.
Par exception, la durée peut être inférieure à 3 ans (ou 6 ans), mais d’au minimum 1 an. Mais dans ce cas, les conditions de forme et de fond sont encadrées par la loi.
Notez bien que la durée minimale ne s’impose pas au locataire qui peut donner congé à tout moment en respectant bien entendu un préavis (de 1 à 3 mois en fonction de la situation géographique du bien et/ou si le locataire peut justifier d’un des motifs légaux lui permettant de réduire le préavis).
6. Et si on souhaite renouveler ?
Avant la fin du bail, le locataire ou vous pouvez donner congé en respectant le préavis.
Si le locataire peut encore une fois donner congé à tout moment (préavis de 1 ou 3 mois), en tant que propriétaire, vous devrez pour récupérer votre logement, motiver la demande de congé.
La loi vous autorise à reprendre votre logement uniquement dans 3 cas et en respectant un préavis de 6 mois :
- congé pour habiter,
- congé pour vendre,
- reprise pour motif légitime et sérieux.
Si ni le locataire, ni vous ne donnez congé, dans ce cas, le bail est reconduit automatiquement par tacite reconduction pour :
- 3 ans lorsque en tant que propriétaire, vous êtes un particulier,
- ou 6 ans lorsque vous êtes en tant que propriétaire une personne morale.
En savoir plus sur la reprise d’un logement par le bailleur.
7. Quels sont les documents à annexer obligatoirement au bail ?
La loi Alur vous impose d’annexer un certain nombres de documents au bail. Il vous incombe en tant que propriétaire de les joindre au contrat de bail vide.
Les documents comprennent notamment un diagnostic technique immobilier composé d’ :
- un diagnostic de performance énergétique (DPE),
- un constat de risque d’exposition au plomb (CREP) si le logement date d’avant janvier 1949,
- un état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) si le logement est situé dans une zone à risque,
- un état de l’installation intérieure de l’électricité si l’installation a plus de 15 ans,
- un état de l’installation intérieure du gaz si l’installation a plus de 15 ans ou si le dernier certificat de conformité a plus de 15 ans.
D’autres documents doivent également être annexés au bail :
- une notice informative,
- l’état des lieux d’entrée établi lors de la remise des clés et l’état des lieux de sortie réalisé lors de la restitution des clés,
- l’attestation d’assurance contre les risques locatifs que le locataire doit obligatoirement souscrire,
- l’énumération des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication (câble, TNT, fibre…),
- une copie de la convention Anah si le logement loué est conventionné,
- une copie de la grille de vétusté si le locataire et le propriétaire ont convenu d’en appliquer une,
- si le logement est situé dans un immeuble en copropriété, un extrait du règlement de copropriété.
8. Y-a-t-il des clauses interdites ?
Je vous conseille vivement de ne pas faire figurer ces clauses dans votre contrat de location… Ce sont des clauses abusives, listées dans l’article 4 de la loi de 1989 et considérées comme non écrites :
- clause imposant le paiement des loyers par prélèvement automatique,
- clause imposant une compagnie pour l’assurance locative,
- clause interdisant d’héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec le locataire,
- clause interdisant d’exercer une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle.
Conclusion
Retenez que le bail de location est un contrat qui vous engage avec votre locataire et que vous ressortirez lorsqu’il y aura un litige.
Il est donc important de s’assurer qu’il soit bien rédigé et conforme à la réglementation.
Pour éviter que vous utilisiez un contrat de location imprécis et sources de litiges, téléchargez gratuitement votre bail de location au format Word, conforme Alur. J’ai pris le temps de le faire rédiger par un avocat. N’oubliez pas les annexes obligatoires qui sont disponibles dans cet article dédié !
Maintenant, je vous laisse compléter votre bail de location.
Bonne location !
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