Vous avez investi dans l’achat d’un appartement ou d’une maison que vous louez. Mais savez-vous quelle est la rentabilité de votre investissement locatif ? Pour un investisseur, la rentabilité de son placement immobilier est primordiale.
Il existe 3 niveaux de calcul : le rendement brut, ensuite le rendement net et enfin la rentabilité dite « nette nette » calculée après impôt. On peut ajouter à cela la rentabilité finale calculée après la vente du bien immobilier.
- Comment calculer le rendement brut ?
- Comment déterminer la rentabilité nette de charges ?
- Avez vous la bonné méthode pour estimer la rentabilité nette nette ?
- Mieux maitriser la rentabilité corrigée après la vente en cas de plus-value ou de moins-value
Calculer avec précision votre rentabilité locative
Avant de vous lancer dans des calculs compliqués sous Excel pour calculer votre rentabilité brut, nette de charges ou nette nette, je vous propose de télécharger ce simulateur de rentabilité locative que j’ai conçu avec un expert comptable.
Ce simulateur est au format excel, vous pouvez le télécharger gratuitement 
.
C’est un des rares simulateur intégrant la SCI à l’IS et à l’IR.
1. Comment calculer le rendement brut ?
1.1 Méthode de calcul
C’est le plus simple à calculer. Il ne prend en compte que les loyers.
Le taux de rendement brut d’un investissement se calcule ainsi :
[ (Loyer Mensuel x 12) / Prix d’achat du bien ] x 100
Pour calculer le rendement brut, il faut dans un premier temps connaître le coût réel de l’achat du bien :
Coût d’achat = Prix d’achat + frais d’agence + «frais de notaire» (7%) + travaux.
1.2 Exemple
Un appartement est acheté 220 000 euros frais d’agence inclus mais hors frais de notaire (~7%). Des travaux équivalent à 5 000€ ont été entrepris. Le logement est par la suite loué 1 200 euros par mois (hors charges).
Coût d’achat = 220 000 + (220 000×7%) + 5000 = 240 400€
Taux de rendement brut = [(1200×12)/240 400] x 100 = 5.99%
2. Comment déterminer la rentabilité nette de charges ?
2.1 Méthode de calcul
C’est la rentabilité qui inclut les charges et les travaux. Toutes les dépenses supportées par le propriétaire bailleur doivent être retranchées des loyers perçus.
Pour cela, il faut additionner les charges de copropriété non récupérables, les travaux de copropriété, la taxe foncière, les frais de gestion, les assurances impayées et propriétaire non occupant…
Le taux de rendement net d’un bien se calcule ainsi :
[loyer annuel net/Prix d’achat du bien ] x 100
Pour calculer le rendement net, il faut dans un premier temps connaître le loyer annuel net : le loyer annuel net s’obtient en ôtant les charges du loyer annuel brut
2.2 Exemple
Si nous reprenons l’exemple précédent où le loyer est de 1200€ par mois, nous avons en charge 950€ de taxe foncière, 10 % de frais de gestion (soit 120€ par mois ou 1440€ par an) et 500 € de charges non récupérables.
Les charges se montent à : 950+1440+500 = 2890€
Le loyer annuel brut de charges est de : 14 400
Le loyer annuel net de charges est de : 14 400-2890 =11 510
Le taux de rendement net = (11 510/240 400) x 100 = 4.78%
3. Avez vous la bonne méthode pour estimer la rentabilité nette nette ?
3.1 Méthode de calcul
Pour calculer le rendement de son investissement au plus près, le bailleur doit également prendre en considération ses impôts. La rentabilité nette nette est nette de charges, auquel il vous faut ajouter les abattements fiscaux.
C’est la cas si vous profitez de certains dispositifs de défiscalisation comme le Pinel ou le dispositif Censi-Bouvard dans l’immobilier neuf, ou encore l’avantage fiscal Cosse dans l’ancien, etc.).
3.2 Exemple
Si nous devons calculer la rentabilité nette nette avant les avantages fiscaux, le calcul serait le suivant:
Avec notre appartement à 220 000 €, supposons que la tranche d’imposition soit celle des 40%, et qu’il faille déclarer ces revenus dans la catégorie du micro-foncier, avec donc un abattement de 30% :
Le montant des impôts est donc de (14 400 € -30 %) x 40 % = 10 080 x 40 % = 4 032 € d’impôts.
La rentabilité nette nette est de ((14 400 – 2 890 – 4 032) / 240 400) x 100 = 3,11 %.
L’évaluation précise de la rentabilité nette-nette relève du cas par cas : elle dépend du profil fiscal du bailleur, qui peut évoluer dans le temps, et donc des éventuels avantages fiscaux octroyés par l’investissement.
4. Mieux maitriser la rentabilité corrigée après la vente en cas de plus-value ou de moins-value
L’investisseur doit garder en tête qu’à la fin de son investissement, il va (sans doute) revendre le bien.
C’est pourquoi il faut intégrer la plus-value (ou la moins-value) immobilière dans les calculs finaux de rentabilité.
La rentabilité corrigée = rentabilité nette après impôt sur le revenu + rentabilité additionnelle due à la plus-value (ou à la moins-value).
Conclusion
La rentabilité est essentielle dans un investissement immobilier.
Toutefois, un taux bas ne signifie pas que votre investissement n’est pas rentable.
Si à Saint-Etienne ou Mulhouse en 2018, le rendement brut avant charges et impôts avoisine les 8,6%, il tourne autour de 2,5 à 3% à Paris. Paris reste pourtant un investissement très prisé.
Bonne rentabilité !
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