Lorsqu’un client ou un nouveau client vient me voir pour me parler investissement locatif, je lui demande toujours de me poser sur un papier, comme une banque le ferait, tous les chiffres dont il dispose concernant son projet : le financement de son bien, la valeur locative s’il l’a faite estimer par une agence immobilière ou un notaire, quels loyers ils comptent appliquer au logement et pour quelle rentabilité ?
J’ai besoin de savoir que tous les éléments ont bien été pris en compte par le futur bailleur. A la question « Quels impôts et taxes entrent dans le calcul de votre rentabilité nette ? » personne n’oublie l’impôt sur le revenu lié aux locations mais quelques-uns oublient d’inclure les taxes que doit payer un propriétaire bailleur qu’elles soient récupérables ou non.
PS. Je ne parle volontairement pas dans cet article de la taxe d’habitation ou la taxe audiovisuelle ou toutes autres taxes qui doivent être payées que l’on soit propriétaire, bailleur ou locataire.
- La taxe foncière
- La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM)
- La taxe sur les logements vacants
1. La taxe foncière
Toute propriété bâtie est soumise à la taxe foncière, que vous occupiez ou non le logement. Il peut aussi bien s’agir d’un bien que vous habitez, que vous avez mis en location comme d’une résidence secondaire.
La taxe foncière est établie au nom du propriétaire du bien immobilier au 1er janvier de l’année d’imposition. Il n’y a pas de déclaration à remplir car c’est l’administration fiscale qui se charge d’établir l’avis d’imposition.
Pour cela, elle se base sur la valeur locative cadastrale du bien à laquelle est ensuite appliqué un taux d’imposition voté par les collectivités locales.
Si vous êtes propriétaire de garages, boxes et parkings, sachez qu’ils sont aussi également soumis à la taxe foncière, au même titre qu’une résidence principale ou que toute autre construction.
Sachez qu’une partie des impôts et des taxes que vous devez payer par rapport aux appartements que vous louez peut être déduite de vos loyers. La taxe foncière en fait partie.
Je consacrerai très prochainement un dossier sur les taxes déductibles.
En attendant vous pouvez consulter l’article consacré à la fiscalité des logements meublés et non meublés.
2. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM)
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères concerne le ramassage, le transport et le traitement des ordures ménagères. Elle est incluse dans l’avis de taxe foncière que vous recevrez. Et même si elle concerne votre locataire, vous devrez quand même la payer.
Mais vous pourrez en demander le remboursement auprès de votre locataire au titre des charges récupérables lors de la régularisation annuelle au prorata de la période où il loue le logement.
Si par exemple votre locataire signe avec vous le bail le 15 avril, vous ne pourrez lui réclamer dans la régularisation que 8,5/12 de la TEOM correspondant à la périodicité allant de mi-mai à fin décembre. Le restant étant en tant que propriétaire à votre charge ou à défaut à la charge du locataire précédent.
3. La taxe sur les logements vacants
Dans certaines communes, vous pouvez être soumis à une taxe sur les logements vacants (TLV) si vous disposez d’un logement vacant depuis au moins 1 an. Les communes concernées sont listées par décret.
Votre logement est imposable s’il est situé dans une commune située en zone tendue. C’est le cas si :
- la commune a plus de 50 000 habitants,
- ET le déséquilibre est marqué entre l’offre et la demande de logements.
Toutefois, vous n’avez pas à payer la taxe sur les logements vacants dans les situations suivantes :
- le logement est vacant indépendamment de votre volonté (par exemple, logement mis en location ou en vente au prix du marché mais ne trouvant pas preneur ou acquéreur) ;
- le logement est occupé plus de 90 jours de suite (3 mois) au cours d’une année ;
- s’il s’agit d’une résidence secondaire meublée soumise à la taxe d’habitation.
Conclusion
La taxation est à prendre en compte en amont de l’investissement. Elle peut alourdir fortement les charges qui pèsent sur le propriétaire bailleur.
N’oubliez donc pas d’en tenir compte dans le calcul de votre rentabilité.
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