Ce que j’ai apprécié avec le dernier couple à qui j’ai loué un appartement en rez-de-jardin c’est qu’ils ont été très respectueux du logement qu’ils ont occupé du premier au dernier jour de location ! J’ai récemment procédé avec eux à l’état des lieux de sortie, et j’ai été stupéfait par l’entretien qu’ils ont apporté au jardin, à la salle de bain, à la cuisine, aux chambres… Tout était presque en meilleur état que le jour de leur entrée…
Malheureusement, ce n’est pas toujours le cas ! Par le passé, un de mes anciens locataires m’a même menacé de porter plainte si je ne venais pas remplacer sur le champs les flexibles de douche et des fusibles car c’était selon lui mon obligation de propriétaire.
Faux ! Il s’agit bien de son obligation !
C’est pour cela que je rappelle toujours au(x) nouvel(aux) occupant(s), le jour de la signature du bail qu’en location immobilière, le locataire a des droits mais il a aussi des obligations. Notamment en matière de réparations locatives !
Je leur mentionne ainsi que l’occupant doit prendre à sa charge l’entretien et les menues réparations, sauf si bien entendu, elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure (ce qui n’était évidement pas le cas des fusibles et du flexible).
C’est pour cela que je vous ai synthétisé dans le listing qui suit les réparations locatives à la charge du locataire telles qu’elles sont définies par la loi du 6 juillet 89 et par le décret 87-712 du 26 août 87.
- Les parties extérieures
- Les portes et fenêtres
- Les parties intérieures
- La plomberie
- L’électricité
- Les autres équipements
1. Les parties extérieures
1.1 Le jardin privatif
L’entretien courant du jardin est à la charge du locataire, notamment :
- les allées (désherbage, nettoyage…),
- la pelouse (tonte…),
- les massifs (arrosage, taille…),
- les bassins et piscine (nettoyage…),
- les arbres et arbustes (taille, élagage, échenillage, remplacement et réparation des installations d’arrosage…).
Vous devez néanmoins veiller à ce que les branches des arbres ne dépassent pas sur la propriété du voisin.
Le tribunal d’instance peut vous contraindre, à tailler les arbres empiétant sur le terrain voisin.
1.2 Les auvents, terrasses, marquises
L’entretien des auvents, terrasses et marquises suppose un nettoyage régulier, notamment l’enlèvement de la mousse et de tous autres végétaux qui s’y sont éventuellement développés.
1.3 Les gouttières
Les conduits de descentes d’eaux pluviales, chéneaux et gouttières doivent être dégorgés par le locataire.
2. Les portes et fenêtres
2.1 Le mécanisme d’ouverture/ fermeture
Le bon fonctionnement des portes et fenêtres doit être assuré par le locataire. À ce titre, il doit entretenir les petites parties mécaniques des portes et fenêtre et notamment réaliser :
- le graissage des gonds et des charnières,
- les menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds et des mécanismes de fermeture,
- le remplacement des petites pièces des serrures (boulons, verrou),
- le graissage des petites pièces des serrures et verrous,
- le remplacement des clefs égarées ou abîmées.
2.2 Les vitrages
L’entretien courant des vitres est mis à la charge du locataire. Il concerne notamment :
- la réfection des mastics,
- le remplacement des vitres détériorées.
2.3 Les stores et volets
Les stores doivent être entretenus par le locataire qui doit assurer notamment :
- le graissage du mécanisme,
- le remplacement de cordes, poulies ou de quelques lames de stores.
Concernant les volets, le locataire est tenu de les réparer lorsque leur dégradation lui est imputable. À défaut, c’est à vous de le faire.
2.4 Les grilles de portail
Les grilles de portail sont également à entretenir par le locataire, notamment :
- leur nettoyage,
- leur graissage,
- le remplacement de boulons ou du verrou.
3. Les parties intérieures
3.1 Les plafonds, murs, cloisons
Le locataire assure le maintien en l’état de propreté des plafonds, murs et cloisons de son logement.
Il doit par ailleurs assurer :
- les menus raccords de peintures et tapisseries,
- la remise en place ou le remplacement des matériaux de revêtement (faïence, mosaïque, matière plastique…),
- le rebouchage des trous éventuellement faits (pose de tableaux, miroirs etc..).
3.2 Les revêtements de sol
Les revêtements de sol (parquets, moquettes, lino…) doivent être entretenus par le locataire, qui doit assurer notamment :
- le cirage du parquet,
- l’entretien courant de la vitrification du parquet,
- le remplacement de quelques lames de parquet,
- la pose de raccords de moquette ou tout autre revêtement (notamment en cas de taches et de trous).
3.3 Les placards et menuiseries
- le remplacement des tablettes et tasseaux de placard, ainsi que la réparation de leur dispositif de fermeture, restent à la charge du locataire.
- les menuiseries (plinthes, baguettes et moulures) doivent également être entretenues par le locataire, qui doit notamment assurer la fixation des raccords et le remplacement des pointes de menuiseries.
4. La plomberie
L’entretien des installations de plomberie est à la charge du locataire.
4.1 Les canalisations d’eau
Le locataire doit en assurer :
- le dégorgement,
- le remplacement de joints et colliers.
Dans le cas d’une fuite d’eau qui serait due à la vétusté des canalisations, le locataire ne doit pas effectuer les réparations mais il doit vous avertir pour que vous puissiez faire le nécessaire rapidement.
4.2 Les canalisations de gaz
Le locataire est tenu d’entretenir les canalisations de gaz, notamment :
l’entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d’aération,
le remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement.
4.3 Les fosses septiques
La vidange des fosses septiques, puisards et fosses d’aisance doit être assurée par le locataire en place.
Mais le curage de la fosse septique relève en revanche des obligations du bailleur.
4.4 Le chauffage, eau chaude et robinetterie
Le locataire doit assurer le remplacement de certains éléments notamment :
- bilames,
- sondes,
- pistons,
- membranes,
- boites à eau,
- allumage,
- allumage piézo-électrique,
- clapets,
- joints des appareils à gaz.
Il doit par ailleurs entretenir les installations mises à sa disposition notamment :
- rincer et nettoyer les corps de chauffe et tuyauteries,
- remplacer les joints, clapets et presse-étoupe des robinets,
- remplacer les joints, flotteurs et joints cloche des chasse d’eau.
L’entretien annuel de la chaudière individuelle est à la charge du locataire, sauf si le bail prévoit le contraire.
4.5 Les éviers et appareils sanitaires
Les éviers et appareils sanitaires du logement sont à entretenir par le locataire, qui doit notamment assurer :
- le nettoyage des dépôts de calcaire,
- le remplacement des tuyaux flexibles de douche.
5. L’électricité
L’entretien de certains éléments d’équipement électrique relève des réparations locatives, dont notamment le remplacement :
- des interrupteurs,
- des prises de courant,
- des coupe-circuits et fusibles,
- des ampoules,
- des tubes lumineux,
- des baguettes ou gaines de protection (ou leur réparation).
6. Les autres équipements
Les autres équipements du logement mentionnés dans le contrat de location doivent être entretenus et réparés s’il s’agit de menues réparations par le locataire.
Notamment si vous avez mis du mobilier à la disposition du locataire :
- réfrigérateur,
- machine à laver,
- sèche-linge,
- hottes aspirante,
- capteurs solaires,
- pompe à chaleur,
- antenne,
- meubles scellés,
- cheminées,
- glaces et miroirs.
Dans les équipements, se rajoute le ramonage des conduits d’évacuation des fumées et des gaz et des conduits de ventilation (chaudière, cheminée…) qui est à la charge du locataire.
Conclusion
Pensez juste que si vous voulez que votre locataire respecte votre bien, il faut montrer l’exemple en lui louant un logement respectant toutes les règles de décence imposées par la loi, mais également en intervenant aussi vite que possible pour les réparations qui sont de votre obligation.
À défaut, vous pourrez retenir les sommes correspondant aux réparations locatives qui n’ont pas été faites par le locataire, sur le dépôt de garantie tout en mettant à sa disposition les justificatifs tarifaires.
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