Mon propriétaire a augmenté le loyer ce mois-ci ! Mon locataire a encore du retard dans le paiement du loyer ! Mon propriétaire ne m’a pas rendu ma caution ! Mon locataire ne m’a pas rendu les clés du logement ! Mon propriétaire n’a pas réparé la chaudière ! Mon locataire n’a pas entretenu le logement ! Mon propriétaire…! Mon locataire…!
Je pourrais allonger encore et encore la liste tant les litiges entre les propriétaires et les locataires sont fréquents et ce malgré les différentes lois, notamment Alur dont le but est entre autres d’améliorer les relations entre les 2 parties.
Chaque année, la Confédération générale du logement (CGL), principales organisations de locataires, recense les plaintes qui lui sont adressées.
Je vous ai listé ci-dessous les 6 principaux litiges liés au bail d’habitation.
- L’augmentation du loyer
- Le non paiement du loyer
- L’état des lieux
- Le dépôt de garantie
- Les charges et réparations locatives
- Les troubles de jouissance / litiges autour de la notion de logement décent
Il est à noter que la résolution à l’amiable est toujours à privilégier. Mais à défaut, des procédures juridiques doivent être mises en place en respectant des délais pour les engager.
1. L’augmentation du loyer
1.1 Que dit la loi ?
Une fois le bail conclu, un propriétaire ne peut pas majorer le loyer à sa guise. Que ce soit en cours de bail que lors de son renouvellement.
La seule possibilité qui vous est donnée par la loi est de réévaluer le montant du loyer à raison d’une fois par an si une clause de révision a été incluse au contrat de location. Vous devrez pour cela suivre l’Indice de référence des loyers (IRL), que publie chaque trimestre l’INSEE, qui sert de base pour la révision des loyers.
Pensez bien à mentionner cette clause de révision dans votre bail car en son absence, vous vous trouverez dans l’impossibilité d’augmenter le loyer pendant toute la durée du bail.
Pour en savoir plus sur le bail et les clauses à y faire figurer, je vous suggère cet article « Comment bien rédiger votre bail de location sans vous tromper ? (word à télécharger gratuitement) ».
Le bail type Alur indique d’ailleurs qu’outre le montant et le mode de paiement du loyer, “les modalités de révision (date de révision ou trimestre de référence de l’IRL) du loyer doivent également être précisées”.
Cette réévaluation peut alors s’effectuer à la date mentionnée dans le contrat de bail ou, à défaut, à la date anniversaire du bail.
Sachez par ailleurs que dans le bail réglementaire, il n’y a :
- plus de délai de prescription : un propriétaire ne réalisant pas l’indexation chaque année en perd le bénéfice (prescription de 5 ans auparavant),
- pas de rattrapage rétroactif : le nouveau loyer ne s’applique que pour l’avenir.
Vous devrez d’ailleurs respecter une procédure précise pour signifier l’augmentation du loyer sous peine de tacite reconduction du bail dans les conditions initialement prévues :
- la demande d’augmentation de loyer doit parvenir au locataire par lettre recommandé avec AR,
- la date à retenir est celle de la réception de la lettre,
- l’avis doit mentionner le montant du loyer proposé correspondant à l’indice de référence des loyers établi par l’INSEE.
1.2 Quelle est la procédure à suivre par le locataire en cas de litiges sur l’augmentation du loyer ?
L’augmentation de loyer en cours de contrat est régi par la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la « loi ALUR » du 24 mars 2014.
Le locataire a 3 ans pour agir pour demander le remboursement de loyers injustement versés.
Il lui est conseillé de vous adresser par recommandé une mise en cause en vous exposant les requêtes
Sans réponse de votre part sous 8 jours, une mise en demeure vous sera adressée par le locataire. Elle doit être juridiquement motivée et accompagnée d’une déclaration au greffe du Tribunal. Elle constitue un avertissement.
Enfin si le litige persiste, le locataire devra saisir le tribunal d’instance du lieu où se trouve le logement.
Le tribunal statuera alors sur la suite à donner au dossier.
2. Le non paiement du loyer par le locataire
2.1 Que dit la loi ?
Il s’agit là d’une des premières obligations du locataire.
L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que “Le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus sur le contrat de bail”.
En cas d’inexécution, vous pourrez entamer une procédure de recouvrement des loyers.
2.2 Quelle est la procédure à suivre pour le propriétaire en cas de non paiement des loyers ?
Vous avez 3 ans pour agir (loi ALUR du 24 mars 2014) ou 5 ans si la créance est née avant la loi Alur de mars 2014.
Encore une fois, la résolution à l’amiable est toujours à privilégier en adressant par recommandé une mise en cause au locataire en lui exposant les requêtes.
S’il est en difficulté, vous pourrez lui proposer des solutions comme l’échelonnement de la dette. Si un accord est trouvé, vous prendrez soin de consigner les éléments dans un document écrit, daté et signé par le locataire et vous.
S’il ne répond pas à votre courrier, vous devrez alors envoyer une mise en demeure au locataire et à ses éventuels garants. Il s’agit d’une lettre juridiquement motivée envoyée par recommandé et qui laisse 8 jours au locataire pour régler le litige, sous peine de s’exposer à d’autres poursuites.
Si la mise en demeure ne donne rien, vous devrez alors :
- envoyer un commandement de payer au locataire.
La délivrance d’un commandement de payer est la condition essentielle qui permet de mettre en œuvre la clause résolutoire si votre contrat de bail en contient une. Cette clause prévoit la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges au terme convenu.
Toutefois la clause résolutoire ne produira ses effets que 2 mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux. Dès que votre locataire ne paye plus ses loyers, prenez contact avec un huissier de justice afin qu’il délivre un commandement de payer au locataire.
- engager une procédure d’expulsion contre le locataire pour non-paiement de loyer
En cas d’absence de réponse satisfaisante, vous pourrez assigner le locataire au tribunal d’instance pour que le litige soit tranché par le juge et selon la solvabilité du locataire, prononcer l’ordre de payer ou d’expulsion. Une notification parallèle de l’assignation à la préfecture est nécessaire.
Par ailleurs, si vous obtenez l’expulsion du locataire, celle-ci ne pourra pas intervenir entre le 1er novembre et le 31 mars, période hivernale pendant laquelle les locataires ne peuvent pas être délogés.
Si vous souhaitez en savoir plus sur les loyers impayés et la procédure à suivre, je vous conseille cet article : « Vous êtes confrontés aux loyers impayés ? Que faire ?« .
3. L’état des lieux
3.1 Comment est établi l’état des lieux ?
L’état des lieux est un document qui décrit en détail l’état du logement et de ses équipements, pièce par pièce.
Le locataire et vous devrez en établir 2 : l’état des lieux d’entrée, en début de bail, et l’état des lieux de sortie, en fin de bail.
La comparaison des 2 documents permettra de vérifier que le locataire a bien rempli les obligations qui sont les siennes en matière de réparations et d’entretien.
L’état des lieux est généralement établi à l’amiable entre le propriétaire et le locataire et de façon contradictoire entre les 2 parties. Cela signifie que chacun à la possibilité de discuter l’établissement de l’état des lieux.
3.2 Quelle est la procédure à suivre en cas de désaccord sur l’état des lieux ?
Lorsque l’état des lieux ne peut être établi à l’amiable, il peut être réalisé par un huissier de justice à la demande d’une des parties. On parle alors d’un « constat locatif ».
L’état des lieux réalisé par un huissier ne peut être contesté.
Son coût est à partager de manière égale entre le propriétaire et le locataire. Les honoraires sont fixés par la loi et la part imposée au locataire est plafonnée.
Pour en savoir davantage sur l’état des lieux, je vous propose cet article : « Tout savoir sur l’état des lieux – Modèle gratuit à télécharger« .
4. Le dépôt de garantie
4.1 Que dit la loi ?
Le bailleur est tenu de restituer le dépôt de garantie à son locataire (article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
Le dépôt de garantie est une somme équivalent à 1 mois de loyer hors charges pour les logements vides et 2 mois de loyer hors charges pour les logements meublés qui est versée par le locataire à l’entrée des lieux.
Elle vous sert de garantie contre les éventuelles dégradations de l’appartement voire les impayés de loyers ou de charges.
Vous devez en principe restituer ce versement dans le mois qui suit le départ du locataire lorsqu’il n’y a pas de réserves émises sur l’état des lieux de sortie. Si vous ne respectez pas ce délai, des pénalités de retard de 10 % du dépôt par mois de retard seront appliquées.
Dans le cas où l’état des lieux de sortie révèle des différences avec l’état des lieux d’entrée, vous avez 2 mois pour restituer la caution au locataire à compter de la remise des clés. Vous devrez alors justifier toute retenue effectuée.
Les montants retenus correspondent, le plus souvent :
- à la réparation des dégradations ou l’absence de travaux du logement par le locataire,
- aux loyers ou charges impayées ; pour justifier ce motif de retenue, vous devrez justifier de courriers de relance afin d’obtenir le paiement resté sans réponse.
Lorsque l’origine de la plainte n’est pas liée à la mauvaise volonté du bailleur pour restituer le dépôt de garantie, il s’agit le plus souvent d’un désaccord entre les deux parties lors de l’état des lieux de sortie du logement, où la facture de remise en état est contestée par le locataire.
4.2 Quelle est la procédure à suivre pour le locataire ?
Le locataire a 3 ans pour agir.
Il devra vous mettre en demeure à envoyer par lettre recommandée avec accusé de réception.En l’absence de réponse satisfaisante de votre part sous 8 jours, il pourra saisir en fonction du montant du litige le juge de proximité ou du tribunal d’instance du lieu où se trouve le logement.
5. Les charges locatives
5.1 Que dit la loi ?
Les charges locatives peuvent faire l’objet d’un versement provisionnel et doivent faire « l’objet d’une régularisation annuelle ». La liste des charges exigibles est fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987.
Les charges locatives, appelé également charges récupérables, sont des dépenses prises en charges initialement par le propriétaire, mais que celui-ci peut se faire rembourser par le locataire. Ces charges doivent être justifiées, tant par leur nature que pour leur montant (art. 23 de la loi n° 89-462 du 6.7.1989).
La liste des charges récupérables est limitative (décret n° 87-713 du 26 août 1987).Pour en savoir plus sur les charges locatives, voici l’article qui y est consacré : »Quelles sont les charges récupérables auprès du locataire ?« .
Les litiges portent principalement sur la question des régulations annuelles.
Le plus souvent, les charges locatives sont versées chaque mois et à l’avance, sous forme de provisions, en même temps que le loyer. Dans ce cas, la loi impose une régularisation annuelle (art. 23 alinéa 3 de la loi de 1989) en comparant :
- le total des provisions déjà demandées par le bailleur aux locataires,
- avec les dépenses effectives engagées par le propriétaire pendant l’année.
La différence est alors réclamée ou remboursée au locataire.
Un mois avant cette régularisation, vous devrez adresser au locataire le décompte des charges, ventilées par postes (entretien des espaces verts, ascenseur, chauffage, frais de personnel, etc.), et une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs.
Si les provisions sont supérieures aux dépenses réelles, vous devrez reverser le trop-perçu au locataire. Dans le cas contraire, vous pourrez lui demander un complément.
Vous devrez tenir les pièces justificatives à la disposition du locataire pendant 6 mois après l’envoi du décompte des charges.
5.2 Quelle est la procédure à suivre pour le propriétaire ?
Vous avez 3 ans pour agir pour un arriéré de charges locatives dû depuis le 27 mars 2014 ou 5 ans pour les arriérés antérieurs au 27 mars 2014.
Le locataire qui a des difficultés pour payer ses charges peut, dans certains cas vous demander des délais de paiement.
En cas d’impossibilité de résolution à l’amiable, le propriétaire ou le locataire doit mettre en demeure son interlocuteur.
Cette lettre, motivée juridiquement et accompagnée d’une déclaration au greffe du Tribunal, constitue un avertissement.
En cas de silence du propriétaire ou du locataire, il faut saisir le tribunal d’instance.
6. Les troubles de jouissance
6.1 Que dit la loi ?
« Le propriétaire a l’obligation de mettre à disposition un logement décent à son locataire en l’entretenant et en effectuant les réparations nécessaires ». Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 / Articles 6 et 6-1 de la Loi du 6 Juillet 1989
Pour en savoir plus sur les logements décents, voici la fiche officielle fournie par Monsieur Hugo.
Parmi les obligations que vous avez vis-à-vis de votre locataire figure celle de lui assurer un usage paisible du logement.
La majorité des réclamations recensées par la CGL concernent un mauvais entretien des lieux :
- l’isolation thermique insuffisante des murs et des fenêtres, le mauvais fonctionnement du système de chauffage…
- l’introduction du propriétaire dans le logement sans autorisation du locataire,
- la présence d’amiante ou autres substances néfastes,
- la présence d’insectes ou de nuisibles.
Le bailleur n’a pas non plus le droit de faire, sans le consentement du locataire, des changements à l’état des lieux loués, par exemple:
- un refus d’installer une boite aux lettres,
- l’absence d’installations électriques et de robinets d’eau,
- la cessation de fourniture du chauffage collectif prévu par le bail,
- le refus d’accès à l’ascenseur, etc.
6.2 Quelle est la procédure à suivre pour le locataire ?
Le locataire a 5 ans pour agir.
Toutefois, le locataire qui subit un trouble de jouissance ne peut pas, de son propre chef, suspendre le paiement des loyers ou minorer le montant de sa propre initiative. Il faut pour cela une autorisation préalable du juge.
Il devra vous envoyer un courrier en recommandé avec accusé de réception faisant état du trouble de jouissance.
Ce courrier doit préciser la nature du trouble et exprimer le besoin absolu de trouver une solution dans les meilleurs délais.
Sans réponse dans les 2 mois suivant la réception, ou après une réponse négative, le locataire pourra saisir la Commission Départementale de Conciliation.
Elle recherchera alors une solution amiable pouvant convenir aux deux parties.
Si cela ne fonctionne pas, le locataire pourra saisir la justice, qui pourra éventuellement permettre de suspendre le paiement du loyer. Le juge pourra aussi octroyer au locataire des dommages-intérêts dont le montant peut être plus ou moins élevé selon qu’il s’agit d’un simple trouble ou d’une véritable privation de jouissance.
Conclusion
Dans tous les cas privilégiez le dialogue et ce dès les premiers signes de litiges apparents. Si cela ne porte aucun fruit, agissez rapidement car certaines procédures sont longues.
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