Lorsque j’ai acheté mon premier bien, j’avais 24 ans avec quelques économies complétées d’une aide de mes parents et d’un crédit pour boucler le budget.
Mon premier locataire était un étudiant juste un peu plus jeune que moi.
Je ne sais pas si c’est notre courte différence d’âge qui a fait qu’il ne m’a pas pris au sérieux mais nos relations locataire/propriétaire n’ont pas été des plus simples.
Il payait son loyer en retard, faisait la fête jusque très tôt au petit matin, entretenait mal (voire pas du tout) le logement…
Ce petit manège a duré un peu plus de 3 mois. J’ai commencé par lui adresser des courriers en recommandés. Il s’est calmé un temps mais dit le proverbe “chassez les défauts, ils reviennent au galop…”.
Je suis finalement allé le voir pour lui rappeler ses obligations à mon égard et à l’égard de la copropriété. Je lui ai signifié clairement et fermement qu’il avait des droits mais que s’il ne respectait pas ses obligations, que je ferai valoir les miens en résiliant le bail et en le mettant à la porte. Le message est apparemment mieux passé…
C’était un bail étudiant. Il a finalement quitté le logement au bout des 9 mois. Mais j’ai beaucoup appris de cette première expérience.
Car oui, vous avez en tant que bailleur des droits et des devoirs qui débute à la signature du bail et qui court pendant toute la durée du contrat. Votre locataire a tout comme vous des droits et des obligations. Mais pour faire valoir ses droits, il doit respecter un certain nombre d’obligations.
- Payer son loyer et ses charges
- Souscrire une assurance contre les risques locatifs
- Entretenir et réparer le logement
- Assurer l’accès du logement au propriétaire dans le cas de travaux
- Ne pas transformer les locaux sans l’accord écrit du propriétaire
- Respecter l’usage du logement
1. Payer son loyer et ses charges
Votre locataire doit payer son loyer et ses charges aux dates convenues dans le bail.
S’il ne les paie plus ou s’il les paie partiellement, vous pouvez en respectant les procédures, résilier le bail et obtenir l’expulsion du locataire.
Pour en savoir plus sur le paiement du loyer, je vous conseille ces 2 articles :
> Le règlement du loyer par le locataire
> Mon locataire ne paie plus son loyer ? Que dois-je faire ?
2. Souscrire une assurance contre les risques locatifs
Votre locataire a l’obligation de s’assurer contre les risques locatifs qui peuvent survenir dans le logement (incendie, dégâts des eaux, …).
Le locataire doit justifier obligatoirement de cette assurance (attestation d’assurance) :
- lors de la remise des clefs,
- à chaque renouvellement du contrat de bail,
- chaque année, à votre demande.
S’il ne le fait pas, vous êtes en droit de résilier le bail, ou de souscrire une assurance à sa place en répercutant le coût sur le montant du loyer.
Pour en savoir plus sur le sujet, je vous conseille cet article dédié à l’obligation d’assurance : Quelles sont les assurances que doit souscrire obligatoirement votre locataire ? Devez-vous souscrire les mêmes ?
3. Entretenir et réparer le logement
L’entretien courant et les réparations locatives sont à la charge du locataire pendant toute la durée de la location.
Tous les dommages résultant de la négligence du locataire (défaut d’entretien ou manque de soin) en cours de bail sont à sa charge.
Toutes les parties du logement intérieures ou extérieures et ses éléments d’équipement sont concernés.
A titre d’exemple, on peut citer :
- remplacement des poignées de portes, gonds,
- entretien courant du jardin : tonte, taille, élagage,
- débouchage de canalisation d’eau
- menus raccords de peinture, de papier peint, de revêtement de sol
- remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles
- remplacement des ampoules
- ramonage des conduits de fumées, gaz et ventilation,
- entretien courant des appareils mentionnés dans le bail tels que machine à laver, hotte, adoucisseur.
La liste des réparations locatives est définie par le décret n°87-712 du 26 août 1987.
Les dommages causés par la vétusté (usure normale) et les cas de force majeure (tempêtes, séismes…) sont à votre charge (bailleur).
Si vous souhaitez en savoir plus sur la charge des reparations locatives, je vous conseille cet article : Quelles sont les réparations locatives à la charge du locataire ?
4. Assurer l’accès du logement au propriétaire dans le cas de travaux
Le locataire doit vous laisser exécuter dans son logement certains travaux que vous avez décidé. Il s’agit notamment :
- des réparations urgentes,
- des travaux d’amélioration nécessaires dans les parties communes ou privatives de l’immeuble,
- des travaux nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal du logement,
- des travaux de performance énergétique,
- travaux qui permettent de remplir les critères d’un logement décent.
Avant le début des travaux, vous êtes tenu d‘informer le locataire de leur réalisation par une notification :
- remise en mains propres,
- ou adressée en recommandé avec accusé de réception.
Cette notification doit obligatoirement préciser :
- la nature des travaux (amélioration, urgence, performance énergétique…),
- et leur mode d’exécution (date de début, durée, nécessité d’accès etc…).
Les travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès de votre locataire.
Si les travaux durent plus de 21 jours, le locataire a droit à un dédommagement (baisse du loyer).
Et si les travaux :
- présentent un caractère abusif,
- ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de travaux,
- ou rendent l’utilisation du logement impossible ou dangereuse,
le locataire peut saisir le tribunal d’instance pour demander l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris. Le locataire peut également demander au tribunal la résiliation du bail lorsque les travaux rendent le logement inhabitable.
5. Ne pas transformer les locaux sans l’accord écrit du propriétaire
Le locataire ne doit pas transformer le logement, ni les équipements, sans votre accord écrit. S’il le fait, lors de son départ, vous pouvez conserver le bénéfice des transformations sans l’indemniser ou vous pouvez exiger la remise en état initial des lieux, si les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local.
6. Respecter l’usage du logement
Le bail signé entre le locataire et vous doit stipuler l’usage destiné au logement, un usage privé et/ou commercial. Le locataire doit le respecter.
Si le contrat stipule que la location est consentie uniquement à usage d’habitation le locataire ne pourra pas y exercer une activité professionnelle.
De plus, si le logement loué est situé dans un immeuble en copropriété, le locataire doit veiller à respecter le règlement de copropriété qui définit les règles de fonctionnement de l’immeuble et précise les droits et les obligations des copropriétaires/locataires (interdiction de faire des barbecues, interdiction d’étendre du linge aux fenêtres, de peindre ses fenêtres d’une autre couleur que celle spécifiée dans le règlement…)
D’une manière générale, le locataire est tenu d’utiliser son logement dans le respect de la tranquillité du voisinage.
Conclusion
N’oubliez pas que beaucoup de ces obligations reposent simplement sur le respect du bail.
Il est LE contrat qui vous lie à votre locataire pendant toute la durée de la location. Il vous engage et engage votre locataire en définissant la vie de la location : loyer, travaux… Vous le ressortirez lorsqu’il y aura un litige.
Il est donc important de vous assurer qu’il soit bien rédigé et conforme à la réglementation.
Pour éviter que vous utilisiez un contrat de location imprécis et sources de litiges, je vous propose de télécharger gratuitement votre bail de location conforme Alur et ses annexes au format word, validé par un avocat.
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Écrit par
Bruno
Bruno est le CEO et le fondateur de Monsieur Hugo : le 1er assistant personnel en location qui accompagne les propriétaires à louer en toute sécurité sans agence.
Monsieur Hugo est une plateforme qui sécurise la mise en location et qui automatise les tâches fastidieuses de la gestion locative. C’est aussi celui que vous appelez en cas de problème (fuite, panne, impayé) et qui répond par téléphone à toutes vos questions fiscales et juridiques.
