Louer vide ou meublé ? Vous hésitez ?

Tous les baux d’habitation sont soumis à la loi du 06 juillet 1989. Mais lorsque vous mettez un bien en location, certaines règles diffèrent selon que le logement soit loué vide ou meublé. Chaque type de logement dispose de son propre bail type qui doit être conforme à la loi ALUR.

Les obligations concernant la durée du bail, le dépôt de garantie, le préavis ou l’ameublement du logement ne sont pas les mêmes.

1.1 Quelles sont les règles de durée du bail d’une location vide et pour un meublé ?

Le bail d’une location meublée est plus souple en durée que celui d’une location nue. Votre locataire ne s’engage que pour 1 an au lieu de 3 ans pour un bail nu. Dans les 2 cas, la reconduction du bail est tacite. Exception faite du bail étudiant qui dispose de sa propre durée et n’est pas reconductible.

Le bail meublé peut donc engendrer une recherche de locataires plus fréquente, un risque de vacance locative plus élevé et un entretien plus onéreux que dans les logements loués vides.

1.2 Quel est le dépôt de garantie appliqué à une location vide ou à une location meublée ?

Le dépôt de garantie n’est pas obligatoire. Il l’est seulement si vous le prévoyez dans le contrat de location pour « garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire ».

Le dépôt de garantie peut servir à vous prémunir contre les défaillances du locataire : impayés de loyer et de charges, défaut d’entretien des équipements, restitution du logement en mauvais état enfin de location, etc.

Les règles le régissant en matière locative sont fixées par les articles 22 (location vide) et 25-6 (location meublée) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifiés par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR.

1.3 Quel est le préavis du bailleur et celui du locataire ?

Les conditions à respecter pour que vous puissiez donner congé à votre locataire sont plus souples dans le cadre d’une location meublée : 3 mois contre 6 pour une location nue.

Dans les 2 cas, le préavis doit être donné dans les délais, en respectant les conditions de reprise etavant l’échéance du bail.

Le bail étant reconductible tous les ans dans la location meublée, vous gardez un peu plus la main sur votre logement.

Pour en savoir davantage sur les motifs de reprise d’un logement par le bailleur, je vous conseille cet article.

1.4 Les critères d’ameublement d’un logement meublé

Si un logement nu n’a pas besoin d’être équipé, les logements meublés quant à eux doivent répondre à la réglementation. À ce titre, un logement meublé doit être doté au minimum des éléments suivants :

• une literie avec couette ou couverture
• de volets ou rideaux dans les chambres
• des plaques de cuisson
• un four ou un four à micro-onde
• un réfrigérateur
• un congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d’une température maximale de -6°
• de la vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas
• des ustensiles de cuisine
• une table
• des sièges
• des étagères de rangement
• des luminaires
• du matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s’il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage …)

Attention : en cas de conflit, si le juge considère que le logement ne répond pas aux critères d’un meublé, il peut requalifier le bail en location vide, soumis à ce titre à la réglementation applicable.

Vous recherchez un modèle de bail meublé – Téléchargez le gratuitement ici.

Sans entrer dans les détails, des règles sont identiques pour une location d’habitation vide ou une location d’habitation meublée.C’est le cas pour tout ce qui touche à l’accès à un logement mis en location, c’est-à-dire :

• le dossier du candidat locataire,
• les règles du cautionnement,
• les frais d’agence immobilière,
• les questions de discrimination au logement,
• les critères de décence,
• le loyer : fixation du loyer, paiement du loyer, conséquences d’un impayé, révision du loyer en cours de bail et sa réévaluation en fin de bail,
• les charges locatives,
• l’assurance habitation,
• l’utilisation du logement,
• les travaux et réparations locatives,
• la sous-location.

Lorsqu’on se lance dans un investissement locatif, très vite se pose la question de la fiscalité.

Il faut savoir que les revenus issus des locations s’ajoutent à vos autres revenus, que ce soit votre salaire, vos pensions… pour constituer ce qu’on appelle le revenu global.

C’est ce revenu global qui est ensuite soumis à l’impôt sur le revenu.

Vous devrez pourtant faire une distinction entre 2 types de revenus :

• ceux issus de la location d’un logement vide,
• ceux issus de la location d’un logement meublé.

Vous louez un logement videVous louez un logement meubléComment déclarer vos revenus ?

Lorsque vous mettez en location un logement vide, vous devez déclarer les revenus générés dans les revenus fonciers.

Vous pouvez alors relever soit du régime micro-foncier, soit du régime réel.

Le régime micro-foncier

Pour relever de plein droit du régime d’imposition simplifié dit micro foncier 1 seule condition : le montant brut de vos revenus fonciers perçus en 2017 par l’ensemble de votre foyer fiscal ne doivent pas excéder 15 000 € (charges non comprises).

Vous bénéficierez alors automatiquement d’un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus locatifs perçus. Cet abattement sera calculé par l’administration fiscale. Il doit permettre de couvrir les frais que vous aurez avancés pendant l’année fiscale.

Ce qui signifie que vous ne pourrez déduire aucune autre charge réelle de vos revenus fonciers et ne pourrez donc pas générer de déficit foncier.

Je vous prépare d’ailleurs un dossier sur le déficit foncier que je publierai prochainement.

Le régime réel

Le régime réel s’applique si :

vos revenus locatifs dépassent 15 000 €/an,vous avez adhéré à un dispositif d’investissement locatif tel que Borloo ancien et Scellier.

Vous pourrez déclarer :

• les travaux d’amélioration,
• les provisions pour charges de copropriété,
• les primes d’assurance,
• les frais d’administration et de gestion,
• la taxe foncière,
• les intérêts d’emprunt,
• les déductions forfaitaires prévues par certains dispositifs d’investissements locatifs…

Si le résultat foncier est bénéficiaire, il s’ajoute à vos autres revenus annuels, puis est soumis à l’impôt sur le revenu.

S’il est déficitaire, cela signifie que vous avez créé du déficit foncier. Le montant du déficit s’impute sur votre revenu global annuel, vous permettant ainsi de diminuer votre impôt sur le revenu.

Vous pouvez opter par vous-même à l’imposition au réel même si vos revenus sont inférieurs à 15 000€/an.

En effet, vous avez tout intérêt à choisir le régime réel si le montant total de vos charges déductibles est supérieur aux 30 % d’abattement proposés par l’administration fiscale.

Vous pourrez alors déduire l’ensemble des frais et des charges réellement engagés pour le bien mis en location poste par poste pour leur montant réel.

Mais attention, ce choix est irrévocable pendant 3 ans.

En tant que loueur de meublé non professionnel (LMNP), les revenus issus de vos locations meublées doivent être déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Comme pour les revenus des locations vides, il existe 2 régimes d’imposition aux BIC que vous pourrez choisir en fonction des revenus locatifs dégagés.

Le régime forfaitaire (micro BIC)

Si vos revenus locatifs ne dépassent pas 70.000 € (contre 32.900 € auparavant), vous bénéficiez de plein droit du régime forfaitaire (ou micro-entreprise ou micro BIC).

L’administration fiscale appliquera automatiquement et par forfait un abattement de 50% sur les recettes déclarées. Ce forfait est réputé couvrir l’ensemble des frais et charges déductibles exposés (travaux, intérêts d’emprunt, amortissement du bien, etc.).

Si vous choisissez ce régime, vous ne pourrez déduire aucun autre frais supplémentaire.

De plus, si vos recettes sont inférieures à 305 €, vous ne paierez aucun impôt.

Le régime réel

Le régime réel s’applique de plein droit lorsque : les revenus tirés de la location meublée sont supérieurs à 70 000 € (contre 32.900 € auparavant).

Vous pourrez alors déclarer les frais et charges effectivement réalisées dans l’année, et les déduire de vos revenus.

Il s’agit des frais d’entretien, de réparation et d’amélioration, des frais d’amortissement des locaux, des frais de gestion et d’assurance, des intérêts d’emprunt et des impôts locaux…

Vous pouvez de vous même également opter pour le régime réel même si vos revenus sont inférieurs à 70 000 €

Dans ce dernier cas, choisir d’être imposé au réel est judicieux si le montant de vos charges représente au moins 50 % des recettes imposables.

Vous devrez alors informer l’administration fiscale de votre choix pour le régime réel avant le 1er février de l’année au titre de laquelle les revenus seront soumis au régime réel.

L’option est irrévocable pendant 2 ans, sauf changement d’activité. Elle est reconduite tacitement par période de 2 ans.

Les exonérations d’impôts

Elles concernent sous certaines conditions, les personnes qui louent ou sous-louent en meublé une partie de leur habitation principale. Il faut que :

la location constitue la résidence principale du locataire ou une résidence temporaire s’il justifie d’un emploi saisonnier, le loyer doit être fixé dans des limites raisonnables.

En 2017, le loyer hors charges annuel par mètre carré de surface habitable ne devait pas dépasser :

• 185 € en Ile-de-France,
• 136 € dans les autres régions.

Sont également exonérées les personnes qui louent ou sous-louent une partie de leur résidence principale sous la forme de chambre d’hôtes lorsque le loyer ne dépasse pas 760 € par an.

Ces revenus sont imposables dans la catégorie des revenus industriels et commerciaux (BIC) et doivent être reportés sur la déclaration complémentaire 2042-C-PRO dans la rubrique « Revenus industriels et commerciaux non professionnels ».

Si vous êtes en régime micro-BIC

Si vous êtes loueur en meublé non professionnel, vous devrez indiquer le chiffre d’affaire brut de toutes vos locations meublées, c’est-à-dire le montant brut (loyers et charges) des loyers toutes taxes comprises acquittés par votre (vos) locataire(s). L’administration calculera ensuite automatiquement un abattement de 50% ou 71% selon le type de la location meublée.

Si vous déclarez au réel

Si votre activité est imposée selon le régime réel, en plus de la 2042-C-PRO, vous devez remplir une déclaration spécifique n°2031.

Sachez que les revenus des locations meublées non professionnelles, déclarés selon le régime micro ou selon le régime réel, seront automatiquement soumis aux prélèvements sociaux.

Conclusion

Même s’il n’est pas le seul levier, choisir le bon régime fiscal lorsque vous déclarez vos revenus peut vous permettre d’augmenter la rentabilité de votre investissement locatif.

N’hésitez pas à faire appel à un expert comptable surtout si vous vous lancez dans la location meublée en non professionnel. Il vous aidera à la fois dans le calcul de l’amortissement de votre bien mais aussi pour les différentes déclarations fiscales à remplir. J’y consacrerai d’ailleurs un dossier très prochainement.