Avant de me lancer dans l’achat de mon premier bien immobilier, je me suis longtemps poser la question sur le financement. Dois-je d’abord trouver le bien ou d’abord trouver la banque ? Quel budget faire financer ? Combien d’apport ? Par quelle banque passer ? Mes parents sont depuis toujours clients auprès de la même banque. Est-ce que je dois passer par elle ou en trouver une autre ?
Avant même d’avoir les réponses à toutes ces questions, j’ai trouvé le bien à acheter. Un studio bien placé à proximité d’une fac.
Une fois le compromis signé, j’ai écumé les banques sans trop savoir en novice quoi demander. Au final aucune proposition concrète des banques…
J’ai fini par aller avec mon père voir sa banque. Mon père m’a accompagné pour « peser » de tout son poids dans la négociation. Résultat : 5,25% de taux d’intérêt, pas de différé, pénalités sur le remboursement anticipé, sans parler de l’assurance emprunteur… J’ai signé… Soyez indulgent, c’était mon premier investissement 😉
La fois d’après, je suis directement allé voir un courtier
- Qu’est ce qu’un courtier immobilier ?
- Combien coûtent les services d’un courtier ?
- A quel moment payer le courtier en prêt immobilier ?
- Quels sont les avantages de passer par un courtier ?
- Quels sont les documents à fournir à votre courtier ?
1. Qu’est ce qu’un courtier immobilier ?
Un courtier en crédit immobilier est un professionnel du financement qui joue le rôle d’intermédiaire entre vous et les organismes financiers dans le cadre de la recherche d’un financement pour votre projet.
Son objectif est de soumettre votre dossier de crédit immobilier à des banques partenaires et de comparer l’ensemble des offres pour que vous puissiez choisir la proposition la plus performante en termes de taux, de durée, d’assurances et de garanties.
Car le taux d’intérêt n’est pas l’unique critère sur lequel s’appuie le courtier lors de la recherche du prêt immobilier. Il comparera également la durée, le coût global et le montant de chaque mensualité, sans oublier l’assurance de prêt.
L’assurance d’un crédit qui est obligatoire représente en effet un coût important dans le financement. Elle atteint en moyenne 49% du coût global du crédit (intérêts + assurance) lorsqu’elle est souscrite dans la banque prêteuse.
Depuis 2010, l’emprunteur peut au moment de souscrire un prêt choisir un autre établissement pour son assurance emprunteur, indépendamment de celui de son prêt. Le courtier peut donc être aussi là pour négocier l’assurance avec la banque qui vous fera le crédit.
Le courtier obtient ainsi des taux d’intérêt plus bas, ou des offres plus intéressantes que ce qui peut vous être accordé seul face à son banquier.
2. Combien coûtent les services d’un courtier ?
En règle générale, lorsque vous passez directement par une banque, vous aurez souvent à payer des frais de dossiers. En passant par un courtier, vous pourriez vous voir appliquer des frais de courtage.
Leur montant dépend du courtier à qui vous faites appel.
Certains sont “gratuits”, d’autres payants.
Ceux dit “gratuits” se font en réalité payer par la banque qui aura retenu votre dossier. Leur rémunération sera incluse dans le montant du crédit que la banque vous octroie.
Mais en règle générale, le courtier est rémunéré à la fois par l’établissement prêteur et par vous. L’établissement bancaire lui règle des commissions en sa qualité d’apporteurs d’affaires et vous lui versez des honoraires en échange de ses conseils :
- certains vous demanderont un forfait (en moyenne aux alentours de 1000€ comme Meilleur Taux),
- pour d’autres ce sera un pourcentage du montant de l’emprunt (environ 1 % du montant de emprunté comme Empruntis ou Vous financer).
3. A quel moment payer votre courtier en prêt immobilier ?
Dans tous les cas, le courtier en immobilier n’est rémunéré que si votre achat immobilier aboutit grâce à ses services (article L321-2 du Code de la Consommation).
Le courtier n’a ni à vous demander à être rémunéré avant la signature de l’offre de prêt, ni à vous demander de chèque de caution. La profession de courtier est parfaitement réglementée et encadrée. Un courtier qui exigerait des frais au préalable est dans l’illégalité !Refusez ou fuyez !
4. Quels sont les avantages de passer par un courtier immobilier ?
Le courtier doit vous faire gagner du temps et de l’argent !
Un gain d’argent…
Le rôle du courtier est de vous trouver le meilleur prêt possible : taux d’intérêts, conditions de remboursement et générales, mensualités fixes ou aménageables.
Le courtier en crédit immobilier est un apporteur d’affaires pour les banques. Son pouvoir de négociation auprès des banques est plus élevé qu’un emprunteur qui effectue les démarches seul. En apportant un gros volume de dossiers, il a accès à des taux préférentiels. Et plus le courtier est gros en terme de volume de crédit financé, plus il disposera de partenariats importants et obtiendra auprès de ses partenaires des offres privilégiées.
Il a donc plus de facilité à obtenir pour vous un taux exceptionnel, surtout si vous présentez un dossier solide et que vous faites partie des catégories de clients privilégiés par la banque contactée.
Et même avec des taux d’emprunt déjà très bas, le fait de passer par un courtier immobilier augmente vos chances d’obtenir un crédit à des conditions plus avantageuses.
Mais les économies potentielles réalisées en passant par un courtier sont impossibles à estimer, puisque tout dépend :
- de la marge de négociation permise par la banque,
- de la qualité de votre dossier d’emprunteur.
Et un gain de temps
Pour obtenir un taux compétitif, il vous faut aller voir de nombreuses banques, comparer les offres et négocier avec chaque établissement financier.
Mais si vous manquez de temps, si la négociation n’est pas votre fort ou si la complexité des contrats de prêt vous effraie, alors faire appel à un courtier est la solution.
Le courtier se charge en fait à votre place de la recherche du prêt adapté à votre projet. Il connaît déjà tous les contacts et les taux appliqués par ses partenaires financiers.
En fonction de votre profil, il sait à qui s’adresser. Ce qui vous permettra de vous concentrer sur le reste : visites de biens, devis travaux…
Et si le face à face reste plus chaleureux, la plupart des courtiers sont également présents sur internet. Vous n’êtes même plus obligé de vous déplacer. Vous pouvez contacter un courtier en ligne, lui envoyer les justificatifs réclamés et suivre l’avancée de votre demande de crédit sur internet.
5. Quels sont les documents à fournir à un courtier ?
Le courtier va présenter votre dossier aux établissements financiers. Il vous demandera les mêmes justificatifs que ceux demandés par une banque :
- un justificatif d’identité (carte d’identité…),
- vos 3 dernières fiches de paie,
- votre dernier avis d’imposition,
- votre contrat de travail (ou attestation de l’employeur),
- un justificatif de domicile datant de moins de 3 mois (facture d’énergie, téléphonie fixe).
Si vous effectuez un achat à 2 :
- Il vous faudra prévoir les mêmes justificatifs pour votre partenaire/associé.
- Si l’achat se fait en couple, vous pourriez avoir à fournir également un justificatif de votre situation familiale (livret de famille, contrat de mariage…).
Si vous êtes déjà propriétaire, joindre :
- votre taxe foncière,
- vos crédits en cours
- votre apport personnel,
- tout document montrant vos garanties (placement, assurance vie…).
Pour du locatif, vous devrez fournir tous les documents relatifs à votre projet immobilier. Entre autre :
- les informations concernant le montant du bien
- les frais d’agence et frais de notaire,
- les travaux éventuels avec devis,
- le montant estimé de la taxe foncière,
- l’estimation des loyers locatifs,
- le statut de gestion (en nom propre, SCI…),
- si le logement est en copropriété, obtenir les 3 derniers avis d’assemblée générale,
- si le logement est loué fournir le bail et une attestation de propriétaire-vendeur afin de certifier d’aucun impayé.
Conclusion
Les taux bas actuels poussent à une concurrence entre les banques. Si vous êtes un pro de la négo, vous pouvez vous passer d’un courtier et négocier seul vos conditions, sinon le courtier est le partenaire idéal pour votre financement.
Bon crédit et bon investissement.
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