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Vous louez un logement et vous souhaitez le récupérer ?

La loi du 6 juillet 1989 vous y autorise mais seuls 3 motifs peuvent être invoqués : la vente, la reprise personnelle, ou le motif légitime et sérieux. 

Les règles à respecter sont précises et il est impossible d’y déroger, même si votre contrat de bail le prévoit ! 

Des échéances à respecter…

Vous ne pourrez donner congé à votre locataire qu’au terme du bail. Et ce quelque soit la difficulté de la situation dans laquelle vous vous trouvez (perte d’emploi, départ à la retraite, divorce…).

Mais pour que le congé soit valide, vous devez respecter des délais de préavis :

  • pour un logement vide, au moins 6 mois avant la fin du bail ;
  • pour un logement meublé, au moins 3 mois avant la fin du bail.

Pour en savoir davantage sur le contrat de location et télécharger votre bail gratuit, je vous conseille cet article :

« Comment bien rédiger votre bail de location sans vous tromper ? [word à télécharger gratuitement]« 

Vous pouvez délivrer le congé au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d’huissier ou comme la loi Alur vous y autorise vous pouvez remettre la lettre en main propre contre la signature du récépissé par le locataire.

Si plusieurs personnes ont signé le contrat de location, il vous faudra leur adresser à chacune un congé personnel. Qu’il s’agisse de colocataires, de concubins, de partenaires pacsés ou d’époux. Et même si 1 seul des 2 époux ou partenaires pacsés a signé le contrat, il faut adresser un congé aux 2 car ils sont réputés cotitulaires du contrat.  

Faites attention aux délais lorsque vous envoyez votre courrier en recommandé, si votre locataire ne va pas chercher la lettre à la poste, le délai de préavis ne court pas et vous pouvez être piégé et repartir sur un bail de 1 an (location meublée) ou 3 ans (location nue). 

Des personnes protégées…

En fonction de son âge ET de ses ressources, votre locataire peut bénéficier d’une protection. En effet, s’il est âgé de plus de 65 ans (ou s’il héberge une personne âgée de plus de 65 ans à la date d’échéance du bail et fiscalement à charge) ET que ses ressources annuelles sont inférieures aux plafonds définis par la loi, vous ne pourrez pas donner congé à votre locataire sauf si vous lui proposer un relogement correspondant à ses besoins et à ses moyens. 

La seule exception, si vous êtes vous-même âgé de plus de 65 ans OU si vous possédez des ressources inférieures aux plafonds définis par la loi. 

Les 3 cas autorisés…

Vous souhaitez reprendre le logement afin de le vendre ?

Votre locataire dispose d’un droit de préemption, c’est-à-dire d’un droit de priorité sur la vente.

Il vous faudra dans la lettre de congé lui indiquer :

  • le prix de vente et le mode de paiement (au comptant ou par paiements échelonnés),
  • décrire précisément ce que comprend la vente (logement et annexes).

À défaut, le congé n’est pas valable et le bail est reconduit pour la même durée.

Une fois informé, votre locataire dispose d’un délai de 2 mois pour donner suite à votre proposition. S’il décide de l’accepter, vous avez 2 mois pour signer l’acte de vente (un délai qui peut être porté à 4 mois si votre locataire décide de recourir à un prêt immobilier). 

L’absence de réponse de sa part dans le délai imparti est considérée comme un refus. 

Vous souhaitez reprendre le logement pour motif « légitime et sérieux » ?

En fin de bail, vous pouvez refuser que la location se poursuive et décidez de donner congé au locataire pour motif légitime et sérieux.

La loi n’a pas défini ce qu’il faut entendre par motif légitime et sérieux. Mais on considère qu’il s’agit de troubles de voisinage, d’un défaut d’assurance ou des retards répétés du paiement du loyer. Vous devrez préciser dans la lettre de congé adressée au locataire le motif qui entraîne le non renouvellement du bail. 

En cas de contestation par le locataire (possible dès réception de la lettre de congé), c’est au juge du tribunal d’instance dont dépend le logement loué de décider si le motif que vous invoquez entre dans cette définition. 

Vous souhaitez habiter le logement ?

Vous pouvez donner congé à votre locataire pour :

  • habiter le bien pour en faire votre résidence principale ;
  • ou bien y loger un proche qui en fera sa résidence principale (un/e époux/se, votre partenaire de Pacs, votre concubin/e, votre enfant ou vos parents ou ceux de votre conjoint/e…).

Le courrier que vous adresserez au locataire en place devra préciser :

  • le motif du congé,
  • les noms et adresses du ou des bénéficiaires,
  • et, si le bail est signé depuis le 27 mars 2014, l’indication du lien entre le bailleur et le ou les bénéficiaires, ainsi que le caractère réel et sérieux de la reprise.

À défaut, le congé n’est pas valable et le bail est reconduit pour la même durée.

Depuis le 1er janvier 2018, vous devrez joindre à la lettre de congé la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire destinée au locataire lui expliquant les détails de la procédure.

En cas de congé pour reprise cas, que se passe-t-il en cas de congé frauduleux ? 

En cas de congé frauduleux (motif mensonger), vous vous exposez à une amende pénale. 

Le locataire peut contester le motif de reprise pour habiter si, après avoir quitté les lieux, il apporte la preuve :

  • que le logement n’a jamais été repris,
  • ou que le logement est vide,
  • ou qu’il est utilisé comme résidence secondaire.

Il peut alors demander au tribunal d’instance dont dépend le logement loué de lui accorder des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi. 

Et que se passe-t-il dans le cas d’un congé pour reprise… mais qui finalement ne se fait pas (sans aucune intention frauduleuse) ?

Il n’y a pas de délai légal prévu par la loi pour que vous occupiez le bien, mais la jurisprudence impose une reprise dans un « délai raisonnable », et pour une durée sérieuse.

Si cela ne se fait pas, vous devrez prouver votre bonne foi et justifier la non-reprise de votre bien (cas de force majeure indépendant de sa volonté, l’impossibilité matérielle d’occuper les lieux…).  

La réponse complète est dans l’article de MySweetImmo 😉 

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Écrit par

Écrit par

Bruno

Bruno est le CEO et le fondateur de Monsieur Hugo : le 1er assistant personnel en location qui accompagne les propriétaires à louer en toute sécurité sans agence.

Monsieur Hugo est une plateforme qui sécurise la mise en location et qui automatise les tâches fastidieuses de la gestion locative. C’est aussi celui que vous appelez en cas de problème (fuite, panne, impayé) et qui répond par téléphone à toutes vos questions fiscales et juridiques.


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