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Surface habitable ou surface loi Carrez ?

En immobilier on parle de surface habitable et de surface loi Carrez ? Mais quelle est la différence entre ces 2 mesures ?
Selon l’article R 111-2 du code de la construction et de l’habitation, la surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées : 

  • par les murs, 
  • cloison, 
  • marches et cages d’escaliers 
  • gaines 
  • embrasures de portes et de fenêtres. 

Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

La superficie habitable est systématiquement calculée. Elle permet de déterminer la surface totale disponible à l’habitation effective d’un logement et à ce titre, elle est obligatoirement mentionnée dans le bail de location et l’acte de vente. C’est elle qui est prise en compte dans le calcul de la taxe foncière et de la taxe d’habitation. 

La superficie privative (loi Carrez) ne se calcule qu’en copropriété. Elle se rapproche de la définition de la surface habitable puisqu’il s’agit de la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. 

Il n’est là aussi pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. 

Mais la différence technique vient du fait qu’on tient compte dans le calcul des combles non aménagés, sous-sols et autres dépendances. 

La surface loi Carrez doit obligatoirement figurer dans les actes de vente dès lors qu’elle concerne une surface supérieure à 8 m2. Elle permet d’informer les acheteurs quant à la superficie du lot qu’ils acquièrent, quelle que soit son affectation (habitation, commercial, professionnel).

Comment s’assurer que la surface est bonne ?

Il y a une réelle différence de calcul entre la surface habitable et la surface loi Carrez. La liste des éléments à ne pas prendre en compte est bien plus importante dans le cadre de la surface habitable et les résultats obtenus peuvent parfois largement différer.  

Légalement si vous souhaitez vendre votre logement, la loi ne vous impose pas de faire appel à un professionnel pour le calcul de la surface privative. Mais la calcul peut s’avérer complexe, et une erreur dans le mesurage peut engager votre responsabilité : 

En effet, si la superficie privative (loi Carrez) mentionnée dans l’acte de vente se révèle supérieure de plus de 5 % à la superficie réelle, l’acheteur a 1 an pour engager votre responsabilité et demander une diminution du prix de vente. 

Si vous louez votre bien, qu’il s’agisse d’un contrat de location vide ou meublée à usage de résidence principale du locataire, vous devez mentionner dans le bail la surface habitable du logement telle que définie à l’article R 111-2 du Code de la construction et de l’habitation 

Pour tout savoir sur le bail, je vous propose cet article : Comment bien rédiger votre bail de location sans vous tromper ? [word à télécharger gratuitement]

Lorsque la surface habitable est inférieure de plus d’un vingtième (5%) à celle que vous avez indiquée dans le bail, le locataire peut exiger une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté. Il peut vous en faire la demande à tout moment, même plusieurs années après son entrée dans les lieux.  

S’il vous fait part de sa demande au cours des 6 premiers mois de location, la diminution de loyer est rétroactive et se calcule à partir de la date de signature du bail. En revanche, s’il vous demande la réduction de son loyer plus de 6 mois après le début de la location, la diminution de loyer prend effet à partir du jour où il vous l’a demandée.  

Le plus prudent lors d’une première mise en location du bien est de faire appel à un diagnostiqueur pour réaliser ce mesurage. Le diagnostiqueur pourra le faire en même temps que les autres diagnostics obligatoire lors de la mise en location d’un logement.  

Pour en savoir davantage sur les diagnostics, je vous conseille cet article : Diagnostics immobiliers : les deux réformes à connaître.

Si vous déclarez au régime réel, vous pourrez déduire le coût du métrage de vos revenus locatifs, de même que les autres diagnostics obligatoires.

Pour accéder à toutes ces infos en podcast, je vous conseille cet article de MySweetImmo que vous trouverez ici.

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Bruno

Bruno est le CEO et le fondateur de Monsieur Hugo : le 1er assistant personnel en location qui accompagne les propriétaires à louer en toute sécurité sans agence.

Monsieur Hugo est une plateforme qui sécurise la mise en location et qui automatise les tâches fastidieuses de la gestion locative. C’est aussi celui que vous appelez en cas de problème (fuite, panne, impayé) et qui répond par téléphone à toutes vos questions fiscales et juridiques.


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