Lorsqu’on débute dans la location, on se pose souvent la question de savoir quels taxes ou impôts on peut récupérer auprès de son locataire.
Pour la taxe d’habitation, la réponse est claire : elle doit être réglée par la(les) personne(s) occupant le logement au 1er janvier de l’année en cours, qu’elle soit propriétaire ou locataire. Par contre, si vous faites de la location saisonnière, c’est à vous propriétaire de vous acquitter de la taxe d’habitation.
La taxe foncière, quant à elle, concerne uniquement le propriétaire et est due par celui qui est propriétaire au 1er janvier de l’année. Et même si votre logement est loué, vous ne pouvez pas récupérer sur votre locataire la taxe foncière. Elle ne fait pas partie de la liste des charges récupérables sur le locataire (Décret n° 82-955 du 9 novembre 1982 modifié par les décrets 86-1316 du 26 décembre 1986 et 87-713 du 26 août 1987). En conséquence, en cas de bail d’habitation, vous ne pouvez pas imposer au locataire le paiement de la taxe foncière, qui n’est pas une charge récupérable.
Et la TOEM ? Vous savez la taxe sur l’enlèvement des ordures ménagères. Qui la prend à sa charge ? Vous ou votre locataire ? Elle arrive sur votre avis de taxe foncière. Mais elle concerne les ordures ménagères de votre locataire. J’ai un ami propriétaire qui la prenait à sa charge. Quand je lui ai demandé pourquoi ? Il m’a répondu « parce qu’elle arrive sur mon avis de taxe foncière… »
- Qu’est ce que la TOEM ?
- Etes-vous concerné par la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ?
- Si vous louez votre logement, qui est redevable de la TEOM ?
- Comment récupérer la taxe d’enlèvement des ordures ménagères sur le locataire ?
- Et si vous n’avez pas encore trouvé de locataire ?
- Comment est calculée la TEOM ?
- Y-a-t-il des cas d’exonérations ?
1. Qu’est ce que la TOEM ?
Les communes et les groupements de commune sont chargés de la collecte des déchets ménagers. Pour financer cette collecte, elles prélèvent une taxe : la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Les communes peuvent également instituer une taxe de balayage lorsqu’elles assurent le balayage des voies livrées à la circulation publique.
Elles peuvent aussi avoir recours à une redevance d’enlèvement des ordures ménagères (REOM).
La redevance est due uniquement si vous utilisez le service d’enlèvement des ordures ménagères.
La redevance peut notamment être calculée en fonction du volume des ordures enlevées par rapport au nombre de personnes qui compose le foyer.Dans la pratique, la plupart des communes ou groupements de communes ont opté pour la TEOM.
2. Êtes-vous concerné par la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ?
La TEOM est due pour toutes les propriétés pour lesquelles la taxe foncière sur les propriétés bâties s’applique. Elle est donc due :
- si vous êtes propriétaire d’une propriété bâtie soumise à la taxe foncière ;
- si vous êtes usufruitier d’un logement assujetti à la taxe foncière.
C’est le propriétaire au 1er janvier de l’année d’imposition qui est redevable de la taxe foncière et de la taxe d’enlèvement des ordures pour l’année en cours. Les 2 taxes figurent sur l’avis de taxe foncière adressé au propriétaire. C’est toujours le propriétaire qui doit payer la TEOM, en même temps que sa taxe foncière.
3. Si vous louez votre logement, qui est redevable de la TEOM ?
Vous demeurez seul redevable de la taxe à l’égard du fisc. Mais dans le cadre d’une location, vous pouvez récupérer le montant de la TEOM dans les charges locatives.
Mais attention seule la taxe est récupérable sur le locataire. En revanche, les frais de « rôle » pour l’établissement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ne sont pas récupérables sur le locataire.
4. Comment récupérer la taxe d’enlèvement des ordures ménagères sur le locataire ?
Tout dépend du type de charges dont vous avez convenu avec le locataire. S’agissant d’une location vide, il s’agit toujours de charges au réel, Seule exception : s’il s’agit d’une colocation, il est possible, au moment de la signature du bail d’opter pour un forfait de charge. En revanche, s’il s’agit d’une location meublée, vous pouvez dans tous les cas opter librement dans le bail, pour des charges au réel ou forfaitaires.
5. Et si vous n’avez pas encore trouvé de locataire ?
Si vous êtes propriétaire et que mettez votre bien immobilier en location et que celui-ci est inoccupé, vous êtes en droit de demander une réduction de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
Il vous faudra remplir 3 conditions :
- l’inoccupation du logement est indépendante de votre volonté,
- l’inoccupation a duré plus de trois mois,
- l’inoccupation concerne la totalité du bien immobilier ou une partie susceptible de location séparée.
Vous devrez adresser la demande de réduction de TEOM au centre des finances publiques dont relève le logement assujetti accompagnée des documents justificatifs. Cette réclamation doit être envoyée au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle où le logement a été inoccupé pendant plus de trois mois.
A noter : la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ne s’applique pas aux logements exonérés de taxe foncière de manière permanente ou ceux situés dans une commune où la collecte des déchets ménagers n’est pas assurée.
6. Comment est calculée la TEOM ?
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères est calculée sur la base de la moitié de la valeur locative cadastrale du logement concerné.
Pour obtenir le montant de la TEOM, cette base est multipliée par le taux fixé par la commune ou le groupement de communes puis sont ajoutés des frais de gestion de la fiscalité locale.
La TEOM à payer par le redevable est indiquée sur l’avis d’imposition de la taxe foncière. Elle doit être payée chaque année en même temps que la taxe foncière. Elle ne fait pas l’objet d’un règlement séparé.
7. Y-a-t’il des cas d’exonération ?
Certains bâtiments sont automatiquement exonérés de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Il s’agit :
- des immeubles situés hors zone de ramassage des déchets ;
- des biens immobiliers exonérés de la taxe foncière sur les propriétés bâties ;
- des logements équipés d’un incinérateur et dans la mesure de détruire les ordures dans le respect des règles de l’environnement.
Les propriétaire ou usufruitiers qui possèdent leur propre mode d’élimination des déchets ont la possibilité de demander une exonération de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Attention toutefois, il convient de démontrer à l’administration fiscale que 100 % des déchets sont auto-éliminés par le contribuable.
Conclusion
Si vous avez établi des charges au forfait (en location meublée ou en colocation vide ), faites bien attention d’intégrer le coût de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Car le forfait est réputé couvrir l’ensemble des charges, y compris, la TEOM. Vous ne pourrez donc pas réclamer à votre locataire le remboursement de cette taxe en plus des charges qu’il vous verse déjà chaque mois.
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