Dépôt de garantie : pourquoi devez-vous respecter les délais de restitution ?
Qui aurait pu penser qu’un jour le Conseil Constitutionnel statuerait sur la majoration due en cas de restitution tardive du dépôt de garantie…
Oui, le Conseil Constitutionnel a été saisi par la Cour de Cassation !
Pourquoi ? A la suite à une décision de justice que cette même Cour de Cassation a prise en confirmant la condamnation d’un propriétaire à payer à son locataire 1900€ de majoration légale de retard suite à une restitution tardive du dépôt de garantie.
Le montant du dépôt de garantie : 177€. Soit une majoration pour retard 11 fois supérieure !
Est-ce bien constitutionnel ?
Mais avant d’entrer dans les détails de l’affaire et de vous donner la réponse du Conseil Constitutionnel, je vais rapidement faire un rappel sur le dépôt de garantie.
Qu’il s’agisse d’une location vide ou d’une location meublée, vous pouvez en tant que propriétaire bailleur, exiger de votre locataire le versement d’un dépôt de garantie.
Aucun texte n’impose le versement du dépôt de garantie mais la très grande majorité des contrats de location le prévoient et je vous le conseille également.
Pourquoi devriez vous toujours demander un dépôt de garantie ?
Pour vous prémunir contre les éventuels manquements du locataire lorsqu’il quitte le logement (loyers ou charges impayés, dégradations, réparations locatives…).
Le montant du dépôt de garantie, son versement et sa restitution sont encadrés par la loi ALUR du 24 mars 2014 qui est venue modifier l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.
Le texte indique que le montant du dépôt de garantie ne peut pas être supérieur à 1 mois de loyer, hors charges pour une location nue et 2 mois pour une location meublée (là encore aucune obligation de prendre 2 mois de caution pour une location meublée).
Vous devez encaisser et conserver sur votre compte bancaire ce dépôt pendant toute la durée de la location. Et ne pas simplement accepter un chèque de caution que vous n’encaisserez qu’en cas de dégradation ou d’impayé.
A quel moment devez-vous restituer le dépôt de garantie ?
2 cas de figure peuvent se présenter à vous une fois l’état des lieux de sortie établi :
- si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal d’1 mois,
- si l’état des lieux de sortie révèle des différences avec l’état des lieux d’entrée, vous aurez alors au maximum 2 mois pour restituer le dépôt de garantie.
Quand commence ce délai ?
Le délai commence à partir du jour de la restitution des clés par le locataire. Il peut vous les remettre
en mains propres ou vous les adresser par lettre recommandée avec avis de réception. Il peut également les remettre à votre mandataire (agent immobilier ou gardien).
Et c’est là que commence pour vous le compte à rebours…
Que se passe-t-il si vous dépassez le délai légal pour restituer la caution ?
Si vous tardez à restituer le dépôt de garantie, la loi a prévu des intérêts de retard en faveur du locataire : une majoration de 10 % du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard commencé.
Par exemple, pour un loyer hors charges de 700€ et pour un retard de 3 mois et 2 jours sur la restitution de la caution, vous devrez indemniser le locataire de 700×10% x4 (car tout mois commencé est un mois dû) soit 280€ de dommages et intérêts en plus du montant de sa caution !
L’addition peut ainsi très vite monter !
Comment faire si vous devez retenir un montant sur le dépôt de garantie du locataire?
Si l’état des lieux de sortie n’est pas conforme à l’état des lieux d’entrée (dégradations), ou s’il existe des arrières de loyers ou de charges, vous pourrez conserver tout ou partie de la caution.
Si le logement est situé dans un immeuble en copropriété et si votre locataire part avant l’arrêté des comptes, la loi vous autorise à conserver une provision maximale de 20 % du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble.
Mais vous devrez impérativement justifier au locataire toute retenue sur le dépôt de garantie ! Vous ne pourrez pas fixer arbitrairement le montant des travaux de réfection.
Il pourra s’agir d’un arrêté des comptes de copropriété, de devis ou de factures de travaux, de lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse, de constats d’huissier…
Dans le cas où les frais de remise en état sont supérieurs au dépôt de garantie, vous pourrez non seulement conserver la totalité de la somme, mais aussi demander à votre locataire la somme complémentaire.
Votre locataire garde toutefois la possibilité de contester le montant du devis s’il l’estime surévalué. Soit parce qu’il conteste la nature des dégradations qui lui sont reprochées, soit parce qu’il en conteste le montant financier.
Voila pourquoi il est très important pour votre locataire comme pour vous de prendre le temps de remplir très précisément les états des lieux d’entrée et de sortie.
A LIRE : Vous faites un état des lieux ? Quels sont les 10 pièges à éviter ?
Quels sont les recours du locataire si vous ne lui restituez pas le dépôt dans les délais ?
Si le dépôt de garantie n’est pas restitué dans le délai imparti, votre ex-locataire devra vous adresser dans les meilleurs délais, une lettre recommandée avec accusé de réception vous mettant en demeure de lui restituer sous 8 jours le montant du dépôt de garantie et qu’à défaut de remboursement, il exigera, au besoin par voie de justice, le versement de la pénalité équivalente à 10% du dépôt pour chaque période mensuelle commencée en retard.
Si vous refusez malgré cette démarche, le locataire pourra engager une procédure de conciliation (étape facultative et gratuite) :
- auprès de la commission départementale de conciliation dont dépend le logement,
- auprès d’un conciliateur de justice.
En cas de refus de remboursement, le locataire n’a pas d’autre choix que de saisir la justice.
Les litiges relatifs au dépôt de garantie doivent être portés devant le juge du tribunal d’instance du lieu du logement loué dans un délai de 3 ans à partir du jour où le dépôt de garantie aurait dû être versé.
Pour en revenir à l’affaire qui nous concerne, le propriétaire bailleur a donc restitué le solde du dépôt de garantie à son locataire, soit 177 €, et comme le prévoit la loi Alur, il a également été condamné à payer 1900€ de majoration légale pour restitution tardive du dépôt de garantie, soit 10% du loyer mensuel hors charges pour chaque période mensuelle commencée en retard.
Face à cette disproportionnalité entre le montant dû (177€) et la majoration (1900€), la Cour de Cassation, sensible aux arguments de la propriétaire condamnée, a jugé que la question de la compensation forfaitaire, automatique et non modulable en fonction du montant du préjudice, méritait d’être étudiée par la Cour Constitutionnelle.
La question « présente un caractère sérieux en ce que, fixée indépendamment du montant du dépôt de garantie à restituer après compensation des sommes dues par le preneur et sans que le juge puisse tenir compte des circonstances à l’origine du retard de paiement ni de la bonne ou mauvaise foi du bailleur, la majoration prévue par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 pourrait être qualifiée de sanction ayant le caractère d’une punition contraire, par son automaticité et l’absence de pouvoir de modulation accordé au juge, aux exigences de proportionnalité et d’individualisation des peines qui découlent de l’article 8 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen ». (C.Cass., 3ème civ., 13 décembre 2018, n°18-17.729).
Le rôle du Conseil Constitutionnel n’est ni de juger le fond, ni la forme de l’affaire. Mais d’indiquer si le calcul de la majoration de retard tel que prévu par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 est constitutionnelle. La loi peut-elle lorsqu’il s’agit d’indemniser un locataire, ne pas tenir compte du montant effectivement dû au locataire ? Ne peut-elle pas permettre au juge non pas d’appliquer la loi à la lettre mais de moduler la majoration en fonction du préjudice réellement subi par le locataire ?
En d’autres termes, ces 1900€ de majoration légale de retard représente-t-il une indemnité juste du préjudice subi par le locataire ou au contraire, est-ce une punition adressée au propriétaire ?
Et… le Conseil constitutionnel a jugé que cette peine était constitutionnelle. La loi est la loi et l’application d’une majoration sous la forme d’un forfait (10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard) et non modulable en fonction du préjudice initial, n’est en rien contraire à la Constitution.
« De l’ensemble de ces motifs, le Conseil déduit, d’une part, que la majoration contestée, qui présente donc un caractère indemnitaire, ne constitue pas une sanction ayant le caractère d’une punition, ce qui entraîne le rejet des griefs tirés de la méconnaissance de l’article 8 de la Déclaration de 1789. D’autre part, au regard de ces mêmes motifs, il rejette également le grief tiré de l’atteinte au droit de propriété.
Les dispositions contestées sont ainsi déclarées conformes à la Constitution. »
A bon entendeur…
Je vous propose pour avoir tous les détails des différentes Cours de retrouver ici le PV de la Cour de Cassation et ici le communiqué de presse du Conseil Constitutionnel.
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