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Pinel, Malraux, Denormandie… Que ce soit dans le neuf ou dans l’ancien, les dispositifs qui permettent d’alléger vos impôts en investissant dans l’immobilier ne manquent pas.

Encore faut-il choisir un investissement adapté à votre situation personnelle et éviter les pièges de la défiscalisation.

Le dispositif Pinel

Si vous investissez en Pinel, vous vous engagez à acheter un bien immobilier dans le neuf pour le louer comme résidence principale non meublée.

En contrepartie, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt calculée sur le prix du bien dans la limite de 300.000 euros et de 5.500 euros le mètre carré :

  • 12% pour un engagement de location de 6 ans,
  • 18% pour 9 ans,
  • 21% pour 12 ans.

Mais pour cela, vous devez accepter plusieurs contraintes :

  • respecter la durée d’engagement de location sous peine de reprise de l’avantage fiscal par l’administration fiscale,
  • pratiquer des loyers qui ne doivent pas excéder certains seuils en fonction du lieu de situation du bien (zone A, A bis, B1 ou B2),
  • vérifier que les ressources des locataires ne dépassent pas certaines limites.

L’avantage fiscal est intéressant, mais :

  • acheter un bien neuf est toujours plus cher qu’un bien ancien,
  • informez-vous sur l’état du marché locatif avant d’investir.

Car cet investissement n’a d’intérêt que s’il est réalisé dans une ville où le marché locatif est porteur. Faute de locataire, vous pourriez être obligé de rembourser à l’administration fiscale la réduction d’impôt. Le logement ne doit donc pas rester vide.

Le BOIF précise qu’ « A défaut de relocation effective dans un délai de douze mois (…), le service procède à la remise en cause de la réduction d’impôt obtenue »…

Le dispositif Denormandie

Si vous investissez grâce au dispositif Denormandie, il vous faudra acheter un bien dans l’ancien avec travaux dans un quartier lui aussi ancien et dégradé. Le logement devra être loué en non meublé.

Vous bénéficiez d’une réduction d’impôt calculée sur la totalité de l’opération, en fonction de la durée de la location :

  • 6 ans : 12 %
  • 9 ans : 18 %
  • 12 ans : 21 %

Par exemple : pour l’achat d’un bien de 160 000 euros avec 40 000 euros de travaux, l’aide est de 33 600 euros pour une location de 12 ans, soit 2 800 euros de déduction par an.

Mais pour cela, vous devez respecter 6 conditions :

  • acheter pour louer dans une des 245 communes éligibles,
  • faire des travaux à hauteur de 25 % du coût total de l’opération,
  • respecter la liste des travaux éligibles au dispositif (amélioration des performances énergétiques du logement ou au moins 2 types de travaux parmi les 5 suivants : changement de chaudière,isolation des combles, isolation des murs, changement de production d’eau chaude, isolation des fenêtres),
  • respecter la durée d’engagement de location sous peine de reprise de l’avantage fiscal par l’administration fiscale,
  • pratiquer des loyers qui ne doivent pas excéder certains seuils en fonction du lieu de situation du bien,
  • vérifier que les ressources des locataires ne dépassent pas certaines limites.

Le plafond des dépenses pris en charge est de 300 000 euros.

Si le bien est acheté 400 000 euros et que 100 000 euros de travaux sont effectués, la déduction s’appliquera sur 300 000 euros non sur 500 000 euros.

Mais attention, là aussi, la rentabilité brute de votre investissement peut rapidement être mise à mal…

2 points sont à étudier de très près :

  • bien vérifier que la demande locative existe,
  • bien vérifier que l’agglomération présente un bon potentiel de valorisation dans le temps.

Le risque de sous-estimer ces 2 critères est de ne pas réussir à louer votre bien et donc ne plus bénéficier de l’avantage fiscal.

Le dispositif Malraux

Cet investissement immobilier consiste à acheter un logement dans un immeuble de caractère à rénover. 

Une quote-part du montant des travaux de restauration est déduite de vos impôts sur le revenu.

Mais pour cela, l’immeuble doit avoir un intérêt historique et/ou architectural et être situé dans un périmètre déterminé.

Un arrêté du 19 janvier 2018 dresse la liste des quartiers à habitat dégradé éligible au dispositif loi Malraux.

Le taux de réduction d’impôts dépendra de la localisation du bien :

  • 30% s’il se situe dans un site patrimonial remarquable (SPR), soit dans un quartier ancien dégradé (QAD) soit dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé.
  • 22% pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PVAP (plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine) approuvé ou dont le programme de restauration a été déclaré d’utilité publique.

Le montant des travaux pour le calcul de la réduction d’impôt en loi Malraux 2019 est plafonné à 400 000 € pour une période de 4 années consécutives.

Comme pour les autres dispositifs, investir dans du Malraux, c’est s’engager à louer pendant une durée minimale : ici 9 ans. L’appartement est loué vide et à usage d’habitation principale.

La location doit intervenir dans les 12 mois suivant la date d’achèvement des travaux. Il est donc primordial de choisir une ville et un quartier où la demande locative est forte, où l’attrait pour le quartier est réel.

Mais contrairement au Pinel ou au Denormandie, il n’y a ni condition de ressources du locataire ni loyers plafonnés. Vous êtes donc libre de fixer son montant. Il faut simplement s’assurer d’être en cohérence avec le marché.

Mais la aussi attention à un prix d’achat trop élevé et à la vacance locative. Votre rentabilité risquerait d’être inexistante.

Il faut donc veiller à ne pas acheter l’avantage fiscal.

Pour compléter ce dossier, je vous renvoie vers cet article d’Argent Boursier que vous trouverez ici.

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Bruno

Bruno est le CEO et le fondateur de Monsieur Hugo : le 1er assistant personnel en location qui accompagne les propriétaires à louer en toute sécurité sans agence.

Monsieur Hugo est une plateforme qui sécurise la mise en location et qui automatise les tâches fastidieuses de la gestion locative. C’est aussi celui que vous appelez en cas de problème (fuite, panne, impayé) et qui répond par téléphone à toutes vos questions fiscales et juridiques.


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