Comment garantir vos loyers ?

Mardi dernier, tranquillement installé dans le TGV qui m’emmenait à Lyon, j’en suis venu à discuter immobilier avec mon voisin de siège.

Il me racontait qu’il s’était enfin décidé après plusieurs années de réflexion, à investir dans l’immobilier en achetant un T2 à Lyon.  Son objectif : acheter le logement à crédit, le louer 15 ans et ensuite le revendre. Faire un « beau coup » comme il me disait puis recommencer avec un autre bien.

Son calcul était simple, le loyer qu’il a fixé servirait à payer les échéances à la banque, les charges, les impôts et lui permettrait de se dégager une jolie plus-value.

L’investissement s’auto-financerait.

Sur le papier, et il le reconnaît lui même, tout devait rouler. Le plan était parfait ! Mais la réalité a été tout autre et rien ne s’est passé comme prévu !

Tout avait pourtant bien commencé. Il a trouvé facilement un locataire et a vite signé le bail. Les 2 premières années, rien à signaler : les loyers étaient payés en temps et en heure. Mais à partir de la 3ème année, lesdifficultés ont commencé.

Son locataire, suite à une histoire personnelle complexe, n’a plus pu payer son loyer. S’en sont suivies 2 années de procédure judiciaire qui se sont terminées par une expulsion.

Il n’a même pas récupéré la moitié de ce qui lui était dû.

Il n’y a pourtant pas de fatalité et je vais vous expliquer pourquoi !

Je lui ai demandé si son bail prévoyait une clause résolutoire en cas de non paiement ? Sa réponse : non !  Je lui ai demandé si son locataire avait une caution ? Sa réponse : non !

Je lui ai demandé s’il avait souscrit une garantie loyer impayé ? Sa réponse : non !

Certes ces précautions ne permettent pas de se prémunir contre les impayés mais elles sont des filets de sécurité que vous pouvez et devez actionner dès les premiers signaux.

PS. Nous n’allons pas aborder la clause résolutoire dans cet article, mais je souhaitais quand même vous en dire quelques mots. En prévoir une dans le bail vous permet de le résilier automatiquement et de plein droit en cas de non paiement par le locataire du loyer ou des charges…

Cette clause vous permettra d’accélérer les procédures de recouvrement et d’expulsion.

Nous allons voir en détail quelles sont lessolutions qui existent sur le marché pour seprotéger des loyers impayés :

1. La caution simple et la caution solidaire

2. La garantie loyers impayés (GLI)

3. La garantie VISALE

4. La garantie de Monsieur Hugo

1. La caution simple et la caution solidaire

Comme je vous l’indiquais dans l’introduction, le bail est votre protection numéro une ! C’est LE contrat qui matérialise les droits et les obligations du propriétaire et du locataire.

C’est pour cela qu’il ne faut pas vous jeter sur le premier bail trouvé sur internet !

Lors de la signature du bail, et pour garantir le paiement du loyer du locataire, il est courant de demander au locataire s’il a un garant. Ce n’est pas obligatoire mais je vous le conseille vivement !

Le garant est la personne qui, dans un document écrit appelé acte de cautionnement, s’engage envers le propriétaire du logement loué à payer les dettes locatives du locataire en cas de défaillance de sa part.

Pour formaliser cet engagement, la personne qui se porte garant signe un acte de caution.

Il existe 2 formes de caution :

• La caution simple
• La caution solidaire

1.1 La caution simple

Lacaution simplevous permet de faire appel à la cautionuniquement si votre locataire n’est pas en mesure de payer ses dettes locatives.

En cas d’impayé, vous devez d’abord vous adresser au locataire en lui envoyant un commandement de payer.

L’huissier qui est chargé de rédiger cet acte doit en même temps en envoyer une copie à la caution qui l’informera.

Faites attention à bien informer l’huissier qu’il y a une (ou plusieurs) caution dans le dossier car si la caution n’a pas été informée par l’huissier, elle n’est pas tenue de payer les éventuels intérêts mis à la charge du locataire pour paiement tardif des dettes locatives.

Si, malgré le commandement de payer, votre locataire ne parvient pas à régler ses dettes, vous pourrez alors vous adresser à la caution en lui expédiant un courrier recommandé avec avis de réception.

Vous informerez dans ce courrier la personne qui s’est portée caution du locataire de son obligation de se substituer au locataire défaillant en réglant à sa place les loyers impayés.

1.2 La caution solidaire

La caution solidaire vous permet en tant que propriétaire de faire appel directement à la caution dès le premier impayé, sans même passer par le locataire et donc sans même rechercher à savoir si celui-ci pourrait payer.

Peu importe donc si le locataire ne peut pas ou ne veut pas payer sa dette.

Je vous conseille de toujours vous adresser à la caution par lettre recommandée avec avis de réception.

S’il y a plusieurs cautions solidaires, vous pourrez réclamer la totalité de la dette du locataire à une seule de ces cautions en choisissant celle qui est la plus solvable (par exemple, celle qui présente le salaire le plus conséquent) ou à l’ensemble des cautions.

Mais attention, si la caution n’est pas en mesure de payer les dettes locatives, elle peut demander des délais de paiement en saisissant le tribunal d’instance.

Si sa situation financière est telle que ces délais ne suffisent pas, elle peut saisir la commission de surendettement du département de sa résidence.

2. La garantie loyers impayés (GLI)

En tant que propriétaire bailleur, vous pouvez souscrire une assurance vous protégeant contre un défaut de paiement de votre locataire.

2.1 Que couvre la garantie loyers impayés ?

La GLI (Garantie Loyers Impayés) vous rembourse les loyers et les charges impayés, les dégradations éventuelles et peut prendre en charge la procédure et les frais de contentieux engagés sous réserve bien sûr que l’ensemble des conditions prévues au contrat soient réunies.

L’assurance loyers impayés ne peut être souscrite que pour les locations de longue durée. Il n’est donc pas possible de souscrire à une telle assurance pour des locations saisonnières.

2.2 Quelles sont les conditions pour être couvert ?

Pour être sûr d’être bien couvert, je vous conseille de sélectionner un candidat locataire solvable et présentant peu de risques.

Sinon l’assurance ne couvrira pas le risque.

Pour cela, le locataire doit :

• Satisfaire à des conditions précises de ressources.

On estime en général qu’un locataire est solvable lorsque ses revenus nets sont au moins 3 fois supérieurs au montant du loyer + charges.

Il doit également disposer d’un contrat stable. Ou le cas échéant, le locataire doit disposer de ressources représentant au moins trois fois les loyer et charges.

• Fournir à l’assureur des pièces justificatives (contrat de travail, bulletins de paie, avis d’imposition, etc.) et remplir une fiche de renseignements.

C’est ce que les compagnies appellent l’agrément.

2.3 Quels sont les tarifs de la GLI ?

Les tarifs de la GLI sont variables d’une compagnie à une autre. Le plus souvent les tarifs varient de 3 à 4 % du montant annuel des loyers et charges.

Notez bien que le cumul assurance / caution solidaire que ce soit pour une location vide ou meublée, est impossible sauf pour les locataires étudiants ou apprentis.

3. La garantie VISALE

Créée en 2016, financée et géré par Action Logement (l’ex 1 % logement), la garantie Visale (Visa pour le Logement et l’Emploi) permet à un propriétaire qui loue son bien à un salarié précaire (ou à un jeune de moins de 31 ans) d’être remboursé des impayés de loyers.

La garantie Visale couvre les loyers et charges impayés de la résidence principale du locataire :

• dans la limite d’un loyer (charges comprises) de 1 500 € à Paris et de 1 300 € sur le reste du territoire (métropole et Dom),
• dans la limite de 36 mensualités,
• pendant les 3 premières années de la location. Ce dispositif dispense le locataire d’apporter toute autre caution à son bailleur.

L’adhésion à ce dispositif doit être faite avant la signature du bail.

4. La garantie de Monsieur Hugo

En tant que propriétaire bailleur de plusieurs biens, je n’ai jamais adhéré à la GLI. J’ai toujours trouvé qu’il y avait trop de contraintes :

• C’est l’assureur qui choisit en réalité votre locataire en fonction du profil locataire
• La GLI déresponsabilise le locataire : en cas de non paiement des loyers, il se dira que c’est l’assureur qui paiera à sa place…
• Enfin le coût élevé qui pénalise la rentabilité

Quant à la garantie Visale, elle reste très limitée.

Il me reste donc la caution solidaire que je demande à chaque fois et qui responsabilise plus le locataire (car généralement le garant est un membre de sa famille). Néanmoins en cas de défaillance du garant, je ne suis pas protégé…

Etant insatisfait des choix proposés sur le marché, je me suis lancé en créant un assistant personnel en gestion locative : Monsieur Hugo.

Qui n’a jamais rêvé d’avoir son propre assistant personnel ?

Un assistant personnel en location qui pourrait gérer l’ensemble des tâches fastidieuses et chronophages de la gestion locative (émission des quittances, régularisation des charges, prélèvement des loyers…).

Afin d’être protégé des impayés de loyers, je me suis associé à Axa pour proposer une garantie unique et exclusive sur le marché : pour seulement 5€/mois, Monsieur Hugo me protège maintenant des impayés de loyers. Si vous souhaitez en savoir plus sur les garanties.

Conclusion

Pour garantir vos loyers et vous protéger contre les impayés, vous devez vous protéger à la fois :

• En amont de la signature du bail, en sélectionnant le bon candidat, et en choisissant le bon type de garantie : garantie loyer impayé, Visale ou caution solidaire,
• Mais également lors de la rédaction du bail. Il est important de s’assurer qu’il soit bien rédigé et conforme à la réglementation.

Pour éviter que vous utilisiez un contrat de location imprécis et sources de litiges, je vous propose de télécharger gratuitement votre bail de location conforme Alur et ses annexes au format word ou PDF, validé par un avocat.

 

Bonne location !

 

A très vite, 

 

Monsieur Hugo, votre assistant personnel en gestion locative.

 

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