Quelles sont les clauses abusives dans un bail non meublé ?

J’ai commencé à investir dans l’immobilier en 2010, bien avant la loi Alur. A l’époque il n’y avait pas de bail type. Je me rappelle qu’il était par exemple possible d’insérer une clause sur des pénalités dûes par le locataire en cas de retard de paiement du loyer. Avec Alur ce n’est désormais plus possible.
Promulguée en 2014, la loi Alur entend améliorer les relations entre les propriétaires et les locataires.

Le bail type a imposé un certains nombres d’informations obligatoires, des annexes à ne surtout pas oublier et des clauses interdites…

La notion de clause abusive est définie par l’article L 132-1 du Code de la Consommation : « dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations de parties au contrat ».

Une clause jugée abusive par les tribunaux sera réputée « non écrite » et donc annulée. Cela signifie que votre locataire n’a pas en tenir compte. Il n’a pas à la respecter. Il n’a pas non plus besoin d’intenter une action en justice pour en demander l’annulation. Ces clauses sont réputées inexistantes.

1. Les clauses qui restreignent la liberté du locataire
2. Les clauses qui entraînent des frais supplémentaires à votre locataire
3. Les clauses qui limitent l’usage du logement
4. Les clauses qui contournent la réglementation en terme de résiliation du bail
5. Les clauses qui déséquilibre la responsabilité des parties

1. Les clauses qui restreignent la liberté du locataire

Vous ne pouvez pas imposer n’importe quelle contrainte au locataire. La loi considère comme abusive la clause qui :

• oblige le locataire à souscrire une assurance auprès d’une compagnie que vous choisiriez,
• ou impose l’ordre de prélèvement automatique ou la signature par avance de traites ou de billets à ordre comme mode de paiement du loyer,
• ou stipule que le locataire vous autorise à prélever ou à faire prélever les loyers directement sur son salaire dans la limite cessible,
• ou vous autorise à diminuer ou à supprimer, sans contrepartie équivalente, des prestations prévues au contrat de bail,
• ou engage le locataire par avance à des remboursements sur la base d’une estimation faite uniquement par vous au titre des réparations locatives,
• ou prévoit le renouvellement ou la reconduction automatique du bail pour une durée inférieure à 3 ans (à 6 ans si le bailleur est une personne morale).

2. Les clauses qui entraînent des frais supplémentaires à votre locataire

Vous ne pouvez pas imposer à votre locataire des frais en plus du paiement du loyer et des charges.
C’est le cas d’une clause qui :

• vous autorise à percevoir des frais en cas d’infractions aux clauses du contrat ou au règlement de copropriété,
• ou impose au locataire la facturation de l’état des lieux de sortie (toutefois, en cas de recours à un huissier, le locataire est redevable de la moitié des frais),
• ou impose au locataire le versement, lors de l’entrée dans les lieux, de sommes d’argent en plus de celles prévues (dépôt de garantie et rémunération des personnes qui interviennent pour établir un acte de location, c’est l’exemple des frais notariés),
• ou font supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance,
• ou impose au locataire de souscrire en plus du contrat de bail, un contrat pour la location d’équipements (par exemple : un contrat de louage de meubles).

3. Les clauses qui limitent l’usage du logement

Le locataire est chez lui dans le logement qu’il occupe. Dès lors, certaines clauses qui limitent sa jouissance sont abusives. C’est le cas d’une clause qui :

• oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du logement loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de 2 heures les jours ouvrables,
• ou interdit au locataire l’exercice d’une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle,
• ou interdit la détention d’un animal domestique (toutefois, vous pouvez interdire la détention d’un chien dangereux appartenant à la 1ère catégorie (chiens d’attaque) par une clause insérée au sein du contrat de location),
• ou interdit au locataire d’héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui,
• ou interdit au locataire de vous demander une indemnité lorsque vous réalisez des travaux d’une durée supérieure à 21 jours.

4. Les clauses qui contournent la réglementation en terme de résiliation du bail

Vous n’avez pas le droit de prévoir une clause de résiliation du bail qui aurait pour effet de contourner la réglementation en vigueur.
Dans ce cadre, sont abusives les clauses qui :

• prévoit la résiliation du contrat pour d’autres motifs que le non-paiement du loyer ou des charges, du dépôt de garantie, la non souscription d’une assurance pour risques locatifs, ou les troubles de voisinage constatés par le juge
• ou vous permette d’obtenir la résiliation du bail au moyen d’une simple ordonnance de référé que le locataire ne pourrait pas contester.

5. Les clauses qui déséquilibrent la responsabilité des parties

Le contrat de bail doit être équilibré. Vous ne pouvez pas vous exonérer de votre responsabilité ou faire peser sur votre locataire une responsabilité systématique.
En conséquence, la loi considère non écrite une clause qui :

• prévoit la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d’un élément commun de la chose louée,
• interdit au locataire de rechercher votre responsabilité ou qui vous exonère de toute responsabilité,
• prévoit que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement.

Conclusion :

Le bail est avec l’état des lieux d’entrée, une des 2 étapes clés du processus de mise en location auquel il faut être particulièrement vigilant.

Sur Internet beaucoup de sites vous proposent des modèles standard de bail de location : ce sont souvent des modèles types de bail générique qui ne sont ni adaptés à votre situation ni à la réglementation en vigueur (loi Alur). En cas de litige avec votre locataire, vous ne seriez pas bien protégé.

Je vous propose un bail de location à télécharger gratuitement au format Word, validé par notre juriste en droit immobilier, conforme Alur, avec toutes les annexes obligatoires. Télécharger ici votre bail de location conforme Alur.

Bonne location,

Monsieur Hugo

Votre assistant personnel en gestion locative

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