Qu’est ce qu’un compromis de vente ?
L’achat ou la vente d’un bien immobilier passe obligatoirement par la signature d’un compromis de vente. C’est même l’une des étapes (voire l’étape !) la plus importante lorsque vous achetez votre bien immobilier ! Vous comprendrez très vite pourquoi…
Sachez que le compromis de vente est aussi appelé avant-contrat. C’est lui qui prépare la signature de l’acte définitif chez le notaire. Juridiquement, le compromis vaut donc vente.
Si l’une des parties renonce à la transaction, l’autre peut l’y contraindre par voie de justice, et exiger des dommages et intérêts.
La signature du compromis permet à l’acheteur et au vendeur de fixer leur accord sur :
- le prix du bien vendu,
- les conditions générales et particulières auxquelles se fait la vente,
- les conditions suspensives (la vente n’a lieu que si ces conditions se réalisent. C’est le cas en particulier si l’acheteur achète à l’aide d’un ou de plusieurs prêts),
- la date à laquelle l’acte de vente doit être signé.
Le compromis peut être signé :
- sous seing privé (uniquement entre les seules parties contractantes – acheteur et vendeur – ou – acheteur, vendeur et agent immobilier),
- ou chez un notaire (gratuitement, dans la mesure où lui est confiée la signature de l’acte de vente).
Une fois signé par les parties, le compromis de vente est soit remis en main propre à l’acheteur (quand la transaction est réalisée par l’intermédiaire d’un professionnel muni d’un mandat de vente tel qu’un agent immobilier), soit envoyé à l’acquéreur par lettre recommandée avec accusé de réception.
Le compromis scelle donc l’accord entre les 2 parties. En principe, ni le vendeur ni l’acheteur ne peut se dédire après avoir signé un compromis de vente.
Qui peut se rétracter après la signature ?
La loi offre à l’acheteur, et uniquement à l’acheteur 2 possibilités de se retirer :
- le délai de réflexion de 10 jours qui court dès la signature du compromis (article L 271-1 du Code de la construction et de l’habitation),
- et la non obtention du crédit immobilier nécessaire au financement du bien si cette condition suspensive était notée dans le compromis de vente !
–Lorsque le dédit fait suite au délai de réflexion : l’ « acheteur » doit faire connaître sa décision de se rétracter au vendeur avant la fin des 10 jours réglementaires. Au delà il est engagé et doit aller jusqu’à la signature de l’acte définitif.
Le délai commence à courir le lendemain de la remise du compromis si la remise s’est faite en main propre ou le lendemain de la réception du recommandé si le compromis a été adressé par courrier.
Ce renoncement doit impérativement se faire par lettre recommandée avec avis de réception.
–Si un prêt est nécessaire à l’acquéreur pour financer son achat immobilier, le compromis de vente est obligatoirement conclu sous condition suspensive d’obtention du prêt (Article L. 312-16 du Code de la consommation – loi 78-22 du 10 janvier 1978).
Si l’acheteur n’obtient pas son prêt alors le compromis de vente est caduc.
Les caractéristiques du financement doivent être précisées dans le compromis : apport personnel, montant du prêt, taux maximal, durée, nom des banques sollicitées…
L’acheteur dispose en général d’1 mois pour déposer ses demandes de prêt et de 2 mois pour notifier l’offre de prêt.
S’il effectue toutes les démarches nécessaires et qu’il n’obtient l’accord d’aucune banque, le compromis de vente est donc caduc.
Concrètement, il faut informer le vendeur et l’agent immobilier si la transaction se fait par son intermédiaire ou le notaire si c’est auprès de lui que vous avez signé le compromis de vente, du refus de crédit et l’accompagner d’une copie de la lettre de refus de la banque.
Une autre conséquence, c’est qu’en cas de refus de crédit, toute somme qu’aura versée par avance l’acquéreur doit lui être immédiatement et intégralement remboursée sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit.
Mais attention l’acquéreur doit toutefois justifier du refus de la banque par une attestation motivée qui correspond en tout points aux éléments mentionnés dans le compromis de vente (montant, durée de prêt, taux…).
Il est par exemple impossible à l’acquéreur de se désengager s’il a essuyé un refus après avoir sollicité un prêt plus important que le prêt inscrit au compromis.
Combien de refus de banques faut-il pour annuler un compromis ?
Que dit la loi à ce sujet ?
Les textes de loi ne spécifient rien quant au nombre de refus nécessaire. Donc en principe, rien n’oblige l’acheteur à solliciter plusieurs banques.
L’avant-contrat étant la loi des parties (tant que les clauses sont licites), il peut être prévu que l’acheteur devra s’adresser à un nombre minimal de prêteurs. Dans ce cas, l’acheteur devra impérativement s’y conformer s’il veut pouvoir invoquer le refus de prêt.
Mais lorsque le contrat ne prévoit rien, l’acheteur n’est en principe pas obligé de demander un prêt auprès de plusieurs établissements. Une seule demande de prêt et donc un seul refus lui suffit pour se dégager de son obligation contractuelle :
“Dès lors qu’il est justifié d’une demande d’emprunt faite dans le délai imparti, suivant les caractéristiques convenues, et d’un refus opposé par l’établissement bancaire sollicité, l’acquéreur établit avoir satisfait à ses obligations contractuelles.”
La condition suspensive de l’obtention d’un prêt ne s’étant pas réalisée, l’”acquéreur” potentiel est libéré de ses obligations et peut réclamer au vendeur la restitution des sommes potentiellement déjà versées.
Mais attention ceci ne s’applique pas si les juges estiment que l’acquéreur n’a pas fourni les efforts nécessaires pour trouver un prêt.
La cour de Cassation a ainsi condamné un couple d’acquéreur à verser au vendeur en plus de l’indemnité forfaitaire prévue dans le contrat, des dommages et intérêt pour le préjudice subi du fait de l’immobilisation du bien.
Ils avaient pourtant fait une demande prêt qui a été refusée par la banque. Mais la demande n’était ni conforme aux stipulations contractuelles (en durée de prêt et en montant), ni déposée dans les délais de validité de la condition suspensive. La Cour de Cassation a ainsi jugé que la condition suspensive ne s’est pas réalisée du fait même de l’attitude des acquéreurs. La clause pénale prévue au contrat doit donc s’appliquer.
(Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 19 mai 2016, 12-30.172).
Bon achat,
Monsieur Hugo
Votre assistant personnel en gestion locative
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