La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation qui vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt si vous réalisez un investissement locatif.
Mais attention de ne surtout pas vous lancer tête baissée et sans étude préalable de votre projet car un investissement quel qu’il soit peut vite se transformer en gouffre financier…
Le dispositif Pinel vous permet donc de bénéficier de réductions d’impôt en contrepartie d’un investissement locatif. Vous devrez, pour cela, investir dans un bien immobilier neuf (ou dans l’ancien à réhabiliter) et le louer 6, 9 ou 12 ans et c’est cette durée de location qui définira votre réduction d’impôts : 12, 18 ou 21 % du montant total investi.
Au maximum, vous pourrez en tant qu’investisseur réduire vos impôts de 63 000 € sur 12 ans grâce au dispositif Pinel.
Le schéma a l’air simple mais en réalité investir en Pinel est un peu plus complexe.
1. Vous devez investir dans une des zones définies par l’Etat
Le Gouvernement a décidé de prolonger l’application de la loi Pinel jusqu’à la fin de l’année 2021 en recentrant le dispositif sur les villes situées en zoneslà où la demande est supérieure à l’offre :
- A bis (Paris et 29 communes de la petite couronne),
- A (l’Île de France, la Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et la partie française de l’agglomération Genevoise),
- B1 (toutes les métropoles de plus de 250.000 habitants, et quelques villes où les prix de l’immobilier sont
élevés (Bayonne, Saint-Malo, La Rochelle, Annecy, Chambéry, Cluses, la
Corse ainsi que les autres îles non reliées au continent, mais aussi les
départements d’Outre-Mer).
La politique du logement changeant chaque année, d’autres zones qui étaient éligibles jusqu’il y a peu, ne le sont plus. Il s’agit notamment des zones B2 et C depuis fin 2018 et fin 2017. Il vous faudra donc être au fait de l’actualité et être certains que vos recherches immobilières d’aujourd’hui seront toujours bénéficiaires du dispositif au moment de l’achat.
2. Vous devez respecter des plafonds de loyer
Les plafonds de loyers mensuels, par mètre carré, charges non comprises, sont fixés par décret.
Il vous faudra donc louer votre bien à un loyer maximum à calculer en fonction de la zone où se trouve votre logement et du nombre de mètres carrés.
PS. Ces plafonds varient en fonction de la surface du logement. Un coefficient multiplicateur est appliqué pour tenir compte de la réalité du marché locatif, le loyer étant dégressif en fonction de la surface du logement.
Donc attention à votre prix d’achat. Malgré ce que pourrez vous faire miroiter les promoteurs, agents immobiliers et autres vendeurs, votre rentabilité pourrait en prendre un coup
- D’ailleurs le prix au m² du bien qu’ils vous proposent en Pinel est-il le même que celui des biens voisins hors Pinel? Si la réponse est négative, posez vous la question de savoir si un prix au m² supérieur au marché additionné à un loyer plafonné (donc potentiellement inférieur au marché) feront de votre bien un investissement rentable ?
- Pensez aussi à la revente. Qu’en sera-t-il du logement, du quartier dans 6, 9 ou 12 ans. Y-a-t-il un risque de moins value si votre objectif est de vendre au terme de la période de défiscalisation ?
- Qu’en sera-t-il également si plusieurs programmes Pinel ont été souscrits en même temps dans l’immeuble, le quartier ou la ville et que tout le monde se décide à vendre au même moment ?
3. Vous devez louer en respectant des plafonds de ressources
L’objectif du Pinel, ou du moins la contrepartie de l’avantage fiscal, est de faciliter l’accès au logement des foyers à faibles revenus. L’Etat a donc mis en place des plafonds de loyer pour des locataires aux ressources limitées.
Le BOFIP précise que : « Les dispositifs d’incitation fiscale à l’investissement immobilier locatif sont subordonnés à la mise en location des logements selon des loyers qui ne doivent pas excéder des plafonds fixés par décret.
Certains de ces dispositifs sont également subordonnés à la mise en location des logements à des locataires dont les ressources n’excèdent pas des plafonds fixés par décret ».
Pensez donc à bien vérifier que vos locataires soient éligibles.
4. Vous devez louer 6, 9 ou 12 ans
Vous devez vous engager sur une période initiale de location de 6 ou 9 ans. Puis dans un second temps, vous pourrez proroger l’engagement initial jusqu’à 12 ans.
Mais attention, la durée initialement choisie de votre engagement en Pinel est irrévocable.
Vous pouvez, au terme des 6 ou 9 ans, prolonger la période d’engagement pour 3 années supplémentaires si vous le souhaitez, mais il n’est pas possible de réduire la durée de votre engagement initial.
Le Code Général des Impôts précise que » Les contribuables qui acquièrent, entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2021, alors qu’ils sont domiciliés en France au sens de l’article 4 B, un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu à condition qu’ils s’engagent à le louer nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale fixée, sur option du contribuable, à six ans ou à neuf ans. Cette option, qui est exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, est irrévocable pour le logement considéré. »
Qu’est ce qu’il vous en coûtera si vous révoquez votre engagement ? La réduction voire le remboursement complet de votre avantage fiscal…
Mais avec toutes ces contraintes, comment réussir son investissement locatif en loi Pinel ?
Voici 5 conseils proposés par MySweetImmo :
1. Evaluer sa capacité d’endettement
2. Bien réfléchir à la localisation
3. Bien comprendre les avantages de la loi Pinel
4. Calculer le rendement de son investissement locatif
5. S’assurer que son projet est bien ficelé en faisant appel à un expert de l’immobilier
Pour avoir tous les détails, je vous renvoie vers cet article de MySweetImmo que vous trouverez ici.
Bon investissement,
Monsieur Hugo,
Votre assistant personnel en gestion locative
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