Vous venez d’acquérir un bien et certaines informations ne vous ont pas été communiquées par l’agent immobilier ? Quelle est sa responsabilité ?
Que dit la loi à ce sujet ?
L’exercice professionnel de la vente immobilière et de la gestion locative est réglementé par la loi n° 70-9 du 2.1.70 et le décret n° 72-678 du 20.7.72.
L’agent immobilier a une double obligation :
- il doit respecter le mandat qui lui a été confié par son client (art. 1992 du code civil),
- il a un devoir de conseil à son égard (art. 1147 du code civil),
- il doit aussi répondre des préjudices qu’il cause aux tiers (art. 1382 du code civil).
L’agent immobilier doit donc recueillir toutes les indications sur tout ce qui peut influer sur le consentement des parties ou faire obstacle à la vente et également vérifier l’exactitude des renseignements qu’il donne aux parties.
Sa responsabilité peut donc être recherchée s’il n’a pas indiqué à l’acquéreur certaines informations qu’il connaissait ou aurait dû connaître.
Exemple
La Cour de Cassation en date du 9 janvier 2019, a ainsi jugé une affaire dans ce sens.
Lors de la vente d’un bien, ni les vendeurs ni l’agent immobilier n’ont indiqué aux acheteurs qu’une rocade serait prochainement construite à une cinquantaine de mètres de la maison.
Selon la justice, le consentement des acheteurs a été “vicié par le silence coupable des vendeurs et du professionnel de l’immobilier.”
Les acquéreurs ont obtenu l’annulation de la vente pour dol.
Les vendeurs se sont par la suite retournés contre l’agent immobilier.
Résultat : il incombe à l’agent immobilier, tenu d’une obligation de conseil, d’informer ses mandants (les vendeurs) de la nécessité de porter à la connaissance des acquéreurs l’état d’avancement du projet de rocade à proximité du bien vendu. En ne le faisant pas, l’agent a manqué à son devoir et doit donc indemniser les vendeurs.
Si le vendeur d’un bien immobilier cache un fait qui risque de dévaloriser son bien, l’agent immobilier doit l’avertir des conséquences de cette dissimulation. À défaut, le professionnel manque à son devoir de conseil et engage sa responsabilité.
(Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 9 janvier 2019, 18-10.245)
Mais attention cette règle a des limites.
Dans le domaine de la construction, l’agent immobilier doit informer des vices apparents du bien vendu, qu’en sa qualité de professionnel de l’immobilier, il ne peut ignorer.
Mais il ne peut pas être tenu pour responsable de vices cachés dans l’ignorance desquels son mandant l’a laissé, volontairement ou non.
Ainsi sa responsabilité n’est pas engagée s’il n’est pas démontré qu’il avait connaissance du vice.
La Cour de Cassation en date du 29 mars 2018 a ainsi jugé une affaire où la responsabilité du vendeur, qui aurait dissimulé volontairement à l’agent immobilier et à l’acheteur des défauts structurels sur le sol d’une maison, a été engagée.
Après expertise, il s’est avéré que de nombreuses fissures ont été colmatées, que le carrelage avait dû être refait quelques années en arrière, suite à de multiples fissures. Selon l’expert, une reprise complète des fondations est nécessaire, la solidité du bien n’étant plus assurée. Toujours selon cet expert en charge “si un professionnel peut voir ces désordres, un profane ne s’en rend pas nécessairement compte.”
L’acheteur intente une action en justice contre le vendeur, sur le fondement des vices cachés. Le vendeur, qui avait confié un mandat de vente à l’agence immobilière, poursuit l’agence et lui demande de supporter une partie de la condamnation.
La Cour de Cassation condamne le vendeur !
Les juges retiennent sa responsabilité sous motif qu’il a dissimulé l’existence du défaut affectant le bien.
Et ce même si l’acte de vente contient de façon systématique une clause qui exonère le vendeur de sa responsabilité en cas de vice caché. Mais lorsque le vice existe avant la vente et a été volontairement caché à l’acheteur, le vendeur est responsable envers l’acquéreur.
La Cour conclut que la responsabilité de l’agence immobilière n’est pas retenue sur le fondement des vices cachés, sa faute n’étant pas démontrée : “l’agent immobilier n’étant pas un professionnel de la construction, il n’est donc pas responsable du vice caché affectant un bien immobilier qu’il est chargé de vendre.” Le vendeur est seul responsable envers l’acquéreur.
(Cass. 3e civ. 29-3-2018 n° 17-13.157)
Bon investissement,
Monsieur Hugo,
Votre assistant personnel en gestion locative
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