Comment bien choisir une garantie adaptée à votre location qui vous protégera efficacement des impayés ?

Même en ayant passé du temps à analyser les différentes pièces justificatives du dossier du candidat, vous avez toujours cette peur de ne pas avoir fait le bon choix. La sélection d’un locataire n’est pas une science rationnelle !

Vous avez toujours cette question qui revient (en boucle) dans votre esprit : que faire si un jour mon locataire ne paye plus son loyer ?

En analysant les chiffres de plus prêt, la question des impayés de loyers est la hantise des propriétaires. Selon les derniers chiffres du Ministère de la Justice,  les impayés ont augmenté de +35% ces 10 dernières années.

Traiter un impayé vous demandera beaucoup d’énergie et de temps (~12 mois) et vous coûtera cher en procédure d’expulsion (~3 230€).

C’est pourquoi de nombreux propriétaires s’orientent vers des garanties pour se protéger des risques locatifs.

Pour mon premier investissement, j’étais terrifié par l’idée d’avoir des impayés de loyers car j’avais un prêt à rembourser. J’avais donc souscrit une GLI avec une option carence locative. Et heureusement pour moi car j’ai dû attendre 8 mois avant de trouver un locataire (vive le De Robien ).

Aujourd’hui avec mes 15 années d’expérience en gestion immobilière, j’investis dans l’ancien en demandant soit une caution solidaire, soit une garantie Visale et dans de rares exceptions une GLI. Tout dépend du profil du locataire et du type de location.

Comme vous avez déjà pu le constater par vous même : choisir une garantie adaptée à votre type de location (nue, meublée, colocation) ET compatible avec le profil du candidat est loin d’être évident.

C’est presque devenu un parcours du combattant !

Alors comment choisir la garantie vous protégeant le mieux des impayés ?

• Quelles sont les mentions obligatoires à mettre dans l’acte de cautionnement sous peine de nullité ?
• Un garant peut se désengager plus ou moins rapidement. Quelle durée devez-vous choisir ?
• Que se passe t’il en cas de décès du garant ? Etes-vous encore couvert ?
• Si vous faites de la colocation en bail individuel, certaines garanties sont incompatibles
• Que rembourse réellement la Garantie Loyers Impayés (GLI) et quelles sont les options cachées ?
• En cas de dégradation du bien, comment êtes-vous couvert par la garantie Visale ?
• Quelle garantie rembourse le mieux vos impayés : Visale ou GLI ?

Si vous hésitez c’est normal 😉

C’est difficile de s’y retrouver !

Toutes ces garanties sont devenues de plus en plus complexes. Si vous faites une erreur, vous ne serez pas indemnisé le jour où vous aurez un impayé.

Pour vous aider à y voir plus clair, j’ai mené, sur plusieurs semaines, une analyse détaillée des différentes garanties.

Après avoir lu cet article (le plus complet sur le sujet), vous serez mieux formé pour :

1. Comprendre les mécanismes des différentes garanties.
2. Choisir la meilleure garantie en fonction du type de votre location : nue, meublée, étudiant, colocation.
3. Identifier si votre future locataire est éligible ou non aux différentes garanties.
4. Comprendre comment vous êtes remboursé en cas d’impayé : entre franchise, carence, montant maximum des remboursements, durée de remboursement plafonnée… pas facile de s’y retrouver !

On est parti ?

Passons en revue maintenant les 4 types garanties :

1. La caution simple et la caution solidaire
2. La garantie loyers impayés (GLI)
3. La garantie VISALE
4. La garantie de Monsieur Hugo

Avant d’attaquer, regardons ensemble combien vous couterait la gestion d’un impayé (si vous n’avez pas pris de garantie).

Combien coûte réellement une procédure d’expulsion ?

En immobilier, le risque qui peut vous porter le plus préjudice est l’impayé de loyers.

Vous serez peut-être confronté un jour ou l’autre à un locataire qui ne paiera plus ses loyers. Et les causes peuvent être multiples : perte d’emploi, divorce, grave accident, mauvaise foi…

Etant moi-même investisseur dans l’immobilier, j’ai été confronté une fois à des impayés (pour cause de divorce des locataires). Être confronté à des impayés m’a fait prendre conscience que « ça n’arrive pas qu’aux autres ».

Chaque année, plus de 150 000 dossiers de loyers impayés sont portés devant les tribunaux en France (soit 3.26% de l’ensemble des biens loués). Le Ministère de la Justice montre que le nombre de procédures engagées par les propriétaires ont bondi de +35 % ces 10 dernières années.

3 230€ : c’est le coût moyen que vous aurez à payer pour expulser un locataire :

• Constat d’huissier : 160€
• Commandement de payer : 120€
• Expertise amiable : 650€
• Expertise judiciaire : 2 300€

1. Caution simple ou caution solidaire : quelle caution choisir ?

Lors de la signature du bail, et pour garantir le paiement du loyer du locataire, il est courant de demander au locataire s’il a un garant (aussi appelé caution). Ce n’est pas obligatoire mais je vous le conseille vivement !

Le garant est la personne qui, dans un document écrit appelé acte de cautionnement, s’engage envers le propriétaire du logement loué à payer les dettes locatives du locataire en cas de défaillance de sa part.

Pour formaliser cet engagement, la personne qui se porte garant signe un acte de caution.

Il existe 2 formes de caution :

• La caution simple
• La caution solidaire

En cas d’impayés de la part de votre locataire, les procédures à suivre sont différentes selon qu’il s’agit d’une caution simple ou solidaire.

1.1 La caution simple

La caution simple vous permet de faire appel à la caution uniquement si votre locataire n’est pas en mesure de payer ses dettes locatives.

En cas d’impayé, vous devez d’abord vous adresser au locataire en lui envoyant un commandement de payer (ainsi qu’une copie à son garant) rédigé par un huissier de justice. L’huissier va demander à votre locataire d’exécuter ses obligations. 

Faites attention à bien informer l’huissier qu’il y a une (ou plusieurs) caution dans le dossier car si la caution n’a pas été informée par l’huissier, elle n’est pas tenue de payer les éventuels intérêts mis à la charge du locataire pour paiement tardif des dettes locatives.

Si, malgré le commandement de payer, votre locataire ne parvient pas à régler ses dettes, c’est à ce moment précis que vous pourrez alors vous adresser à la caution en lui expédiant un courrier recommandé avec avis de réception : la caution aura pour obligation de se substituer au locataire défaillant en réglant à sa place les loyers impayés.

1.2 La caution solidaire

Je vous conseille vivement d’opter de préférence pour la caution solidaire car elle vous permet en tant que propriétaire de faire appel directement à la caution dès le premier impayé, sans même passer par le locataire et donc sans même rechercher à savoir si celui-ci pourrait payer.

Peu importe donc si le locataire ne peut pas ou ne veut pas payer sa dette, vous pouvez directement demander le remboursement de la dette à la caution.

S’il y a plusieurs cautions solidaires, vous pourrez réclamer la totalité de la dette du locataire à une seule de ces cautions en choisissant celle qui est la plus solvable (par exemple, celle qui présente le salaire le plus conséquent) ou à l’ensemble des cautions.

Mais attention, si la caution n’est pas en mesure de payer les dettes locatives, elle peut demander des délais de paiement en saisissant le tribunal d’instance.

Ce que vous devez retenir en choisissant une caution solidaire :

1. Vous devez bien vérifier la solvabilité de la caution car c’est elle qui paiera le loyer en cas de défaillance du locataire. Vous êtes en droit de refuser un garant.
2. Vous n’avez pas le droit de refuser un garant au prétexte qu’il ne réside pas sur le territoire métropolitain ou qu’il n’est pas français.
3. Vous devez établir un acte de cautionnement signé par vous et la caution solidaire.

Si vous avez déjà souscrit à une GLI, vous ne pouvez pas demander une caution à votre locataire sauf s’il est étudiant ou apprenti. Si vous le faites, l’assurance GLI ne vous couvrira pas en cas d’impayé.

Vous louez à un étudiant ou à un apprenti :

C’est le seul cas ou vous pouvez cumuler un garant et souscrire à une GLI.

Tous les contrats de Garantie Loyers Impayés (GLI), imposent de passer par un acte de caution solidaire (et non simple) lorsque vous souhaitez garantir les loyers d’un bail signé par un étudiant / apprenti avec garant.

1.3 L’acte de cautionnement

Pour formaliser cette garantie, vous devez établir un acte de caution solidaire. C’est un document qui sera annexé au bail de location. Il est signé par vous et par le garant (la personne se portant caution).

1.3.1 Quelles sont les informations obligatoires qui doivent y figurer ?

Pour être valable, l’acte de caution reprend les mentions obligatoires :

• Le montant du loyer.
• Les conditions de révision du loyer.
• La durée d’engagement de la caution.
• Le nom du colocataire dont le congé met fin à l’engagement du garant le cas échéant.
• La mention juridique indiquant que le garant a bien conscience de l’engagement qu’il prend.
• La reproduction de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.

1.3.2 Quelle durée de cautionnement choisir ?

Avez-vous bien choisi la durée pour la caution solidaire ?

La durée de la caution n’est pas encadrée par la loi. Il peut s’agir d’une caution à durée déterminée ou à durée indéterminée.

CAS 1 : ce que vous devez savoir si vous choisissez une durée déterminée pour l’engagement de la caution.

Généralement, le garant s’engage pour la durée du bail initial : 3 ans pour une location vide avec 2 renouvellements. Le garant se porte donc caution pendant 9 ans pour une location vide. Dans ce cas, il ne peut rompre son engagement et il ne peut pas résilier l’acte de cautionnement avant la date de fin prévue dans le contrat.

Je vous conseille de partir sur une durée déterminée pour l’engagement du garant en vous limitant à 2 renouvellements (pour une location vide) faute de quoi le locataire ou le garant pourrait demander à requalifier l’engagement donné en un cautionnement à durée indéterminée.

CAS 2 : que se passe t’il si vous choisissez une durée indéterminée pour l’engagement de la caution ?

Si vous ne précisez pas de durée d’engagement pour le garant dans l’acte de caution, cela sous-entend que le garant s’engage pour une durée indéterminée.

En pratique, cela veut dire que le garant peut le résilier unilatéralement et à tout moment. Cependant, cela ne signifie pas que la caution sera immédiatement libérée de ses obligations : la résiliation ne pourra prendre fin qu’à l’expiration du bail en cours.

Concrètement, cela signifie que le garant reste tenu des dettes locatives jusqu’à la fin du contrat de location en cours, et son engagement peut prendre fin à partir de la reconduction ou du renouvellement du bail. Si le garant ne se désengage pas, il reste alors garant durant toute la durée du bail, même en cas de renouvellement.

1.3.3 Que se passe t’il en cas de vente du logement ou du décès du garant  ?

Si vous vendez votre logement avec un bail en cours de bail, le garant n’est pas libérée de son engagement, sauf clause contraire dans l’acte de cautionnement.

De même en cas de décès du garant, ses héritiers sont tenus des dettes existantes au jour du décès.

1.3.4 Comment signer l’acte de caution ?

Depuis la nouvelle loi Alur (novembre 2018), la réglementation a simplifié la procédure pour remplir l’acte de caution : le garant n’a plus besoin de reproduire des mentions manuscrites qui étaient sources de litiges (ratures, erreurs, omissions). Maintenant, le garant peut signer directement en ligne l’acte de caution : il n’a plus besoin de recopier ces mentions manuscrites. C’est un gain de temps pour tout le monde et ça limite les erreurs.

Vous avez encore la possibilité de faire signer manuscritement l’acte de caution par le garant. Vous devez faire signer et parapher chaque page de l’acte avec le garant physiquement présent. S’il ne peut venir à la signature, vous pouvez lui demander de faire authentifier sa signature en mairie, sinon vous prenez le risque que le garant conteste avoir signé le document en cas de litige.

1.3.5 Pourquoi la caution solidaire a-t-elle plus un effet psychologique qu’une réelle prise en charge des impayés ?

La caution solidaire est une très bonne solution à utiliser lorsque votre locataire peut bénéficier d’un garant. Généralement ce sont des étudiants, sans ressource, qui proposent un membre de leur famille comme garant. Vous restez maitre quant au choix final de votre locataire.

A la différence d’une Garantie Loyers Impayés, les locataires ayant un garant respectent davantage votre logement car ce sont leurs parents qui restent responsables.

En cas de défaillance de paiement, vous devrez vous retourner contre le garant.

C’est en effet un point à ne pas négliger : le garant a surtout un effet psychologique. Il permet d’avoir un tiers dans le contentieux qui fait pression sur le locataire afin de régulariser sa situation. Rien ne vous garantira que le garant puisse ou veuille payer les impayés de loyer.

Vous vous retrouverez bien seul à gérer la mise en place d’une procédure en justice, car vous ne serez pas accompagné par un assureur. Vous devrez mettre en place par vous-même les différentes étapes de la procédure et prendre à votre charge tous les frais judiciaires (huissier, avocat…).

2. La garantie loyers impayés (GLI) : est-elle faite pour vous ?

En tant que propriétaire bailleur, la Garantie Loyers Impayés est une bonne solution pour se protéger des loyers impayés. Elle vous couvrira en cas de défaut de paiement de votre locataire.

Attention, dans certains cas, vous ne pourrez pas en bénéficier.

Dans quels cas vous ne pourrez pas souscrire à une GLI ?

* La garantie Visale a été créé par l’état pour protéger les propriétaires – voir le détail dans le chapitre 6.

Et si par méconnaissance vous cumuliez une garantie GLI avec un garant : en pratique, le jour où votre locataire ne paie plus ses loyers, votre assureur refuserait de vous couvrir votre litige et vous ne seriez pas indemnisé. Et même si vous avez toujours payé vos primes d’assurance…

Vous devez donc être vigilant.

Enfin, si vous avez oublié d’insérer la clause résolutoire dans votre bail, vous ne serez pas indemnisé non plus par votre assureur en cas d’impayés.

C’est une erreur classique que font les bailleurs en rédigeant leur bail. C’est un point de vigilance important que vous devez connaitre. Il y a d’autres erreurs fatales à ne pas commettre. Je les ai rassemblées dans un guide dont je suis l’auteur : les 7 erreurs à éviter pour rédiger votre bail de location que vous pouvez téléchargez en cliquant ici. Vous serez ainsi mieux préparé pour rédiger un bail conforme à la réglementation.

Toutes les GLI ne se valent pas !

Vous l’ignoriez peut-être mais certaines garanties importantes ne sont proposées qu’en option par les assureurs.

Je vous propose dans les chapitres suivants une analyse plus approfondie pour répondre à vos questions :

• Que couvre réellement une GLI et quelles sont les options cachées ?
• Est-ce que tous les locataires sont éligibles ? Nous verrons qu’il n’y a pas que leurs revenus qui sont importants.
• Quels sont les 7 critères à prendre en compte pour bien choisir sa GLI ?

2.1 Que couvre la Garantie Loyers Impayés et quelles sont les options cachées ?

La GLI (Garantie Loyers Impayés) vous rembourse donc les loyers et les charges impayés, le tout en échange de cotisations (appelée aussi prime d’assurance). Mais attention, dès que vous déclarez un impayé à l’assureur, il peut s’écouler ente 3 à 5 mois (carence) avant d’être remboursé. Je vous conseille donc d’avoir une trésorerie personnelle d’au moins 6 mois de loyers.

Selon les assureurs certaines garantie peuvent être en option.

Pour y voir plus clair, j’ai dressé un tableau listant les différentes garanties proposées ou pas avec une GLI.

Synthèse des différentes garanties d’une GLI :

2.2 Quelles sont les conditions pour être couvert ?

Pour être sûr d’être bien couvert, je vous conseille de sélectionner un candidat locataire solvable et présentant peu de risques.

Dans le cas contraire, votre assurance ne couvrira pas le risque.

Le critère le plus connu est celui du revenu net mensuel du locataire qui doit être 3 fois supérieur au montant du loyer + charges. Mais ce n’est pas le seul critère. Il y en a d’autres à prendre en compte.

Pour vous aider, j’ai fait une synthèse des différents critères d’éligibilité pour souscrire une GLI.

Synthèse des différents critères d’éligibilité locataire pour souscrire une GLI :

Attention : de nombreuses compagnies d’assurance vous laissent vérifier par vous même l’ensemble des pièces justificatives du candidat. Elles ne font pas de contrôle lors de la souscription à une GLI.

Par contre, le jour où vous avez un impayé de loyer, les compagnies prendront le temps de vérifier le dossier du locataire à la recherche de la moindre anomalie. Je vous conseille donc de bien contrôler par vous même le dossier du locataire avant de souscrire un GLI.

Pour vous aider, j’ai écrit un guide où je vous explique pas à pas la méthodologie pour vérifier chacune des pièces justificatives d’un dossier de location et démasquer les fraudeurs. Pour le télécharger c’est ici.

Que se passe t’il si vous avez déjà un locataire en place ?

Les conditions de souscription à une GLI sont beaucoup plus souples : si vous pouvez justifier que vous n’avez pas eu d’impayés au cours des 6 derniers mois, vous pourrez alors souscrire à une GLI et ce quels que soient les revenus du locataire.

En pratique, vous allez devoir fournir à l’assureur des pièces justificatives (contrat de travail, bulletins de paie, avis d’imposition, etc.) et remplir une fiche de renseignements.

C’est ce que les compagnies appellent l’agrément.

2.3 Les 7 critères à prendre en compte pour bien choisir sa Garantie Loyers Impayés

Le marché de l’assurance est très concurrentiel et la majorité des assureurs proposent une assurance Garantie Loyers Impayés aux propriétaires bailleurs.

Alors comment en choisir une ?

Quels sont les critères à retenir et à comparer ?

J’ai réalisé pour vous une synthèse sous forme de tableau récapitulatif pour que vous y voyez plus clair.

Le 1er réflexe que vous pourrez avoir : c’est comparer le coût de l’assurance GLI.

Malheureusement, à garanties égales, les taux (%) fixant la cotisation pratiquée par les différents assureurs sont quasi identiques, règle de la concurrence !

Le coût moyen d’une assurance GLI est de 3.5% du loyer par mois.

Prenons un exemple : pour un loyer moyen en France de 800€/mois, la souscription à une GLI vous coûterait 28€/mois.

Ce qui veut dire que comparer les coûts d’une GLI, n’est pas le critère discriminant : les différences entre assureurs ne jouent que sur quelques euros par mois au maximum.

Regardons ensemble maintenant les différents critères auxquels vous devrez porter toute votre attention pour choisir votre GLI et garantir vos revenus locatifs.

Quels critères prendre en compte pour bien choisir votre GLI ?

Conseil de pro :

La cotisation d’assurance GLI peut être déduite de vos revenus fonciers lors de votre déclaration d’impôt sur le revenu si vous avez choisi le régime réel d’imposition (et non le régime micro-foncier).

2.4 Pourquoi très peu de propriétaires choisissent la GLI ?

La souscription à une GLI n’est pas une solution retenue par les propriétaires : en effet en 2019, seulement 11% des propriétaires bailleurs y ont souscrit.

Plusieurs raisons expliquent ce faible engouement de la part des bailleurs. 

2.4.1 Des conditions d’éligibilité pour le locataire trop contraignantes

En effet, la logique est que les assureurs préfèrent assurer un locataire présentant un risque minime. Ces profils de locataires sont donc plus rares sur le marché.

Le métier d’assureur est avant tout un métier basé sur l’analyse du risque.

2.4.2 Ce n’est pas vous qui choisissez le locataire

Ce n’est pas vous qui choisissez in fine votre locataire, mais l’assureur qui le choisit en fonction de son dossier. Les locataires avec des revenus élevés ne sont généralement pas les meilleurs profils : ils sont plus exigeants, ils se sentent moins responsables de l’entretien de votre bien ou du respect du paiement du loyer dans les temps.

Ils ont bien conscience que c’est l’assureur qui comblera leur négligence.

Au contraire, j’ai vu de nombreux locataires ayant des revenus modérés (non éligibles à la GLI) être irréprochables au fil des années. Ils savent très bien qu’obtenir un logement est difficile du fait de leur situation et généralement, ils font tout pour le garder : respect du délai de paiement des loyers, entretien du bien.

2.4.3 Vous allez devoir suivre à la lettre une procédure complexe

Le jour où vous avez un impayé, la procédure imposée par les assureurs est très complexe.

C’est à vous de lancer cette procédure d’impayés en respectant à la lettre un formalisme sur les différents courriers à envoyer et des délais à respecter. Tout cela laisse supposer que l’assureur vous a complexifié la tâche afin de ne pas vous indemniser…

Ces mésaventures procédurières ont été confirmées à plusieurs reprises par des professionnels de l’immobilier proposant des GLI. La plupart ont connu des difficultés avec les assureurs pour que ces derniers remboursent les propriétaires.

2.4.4 Un coût élevé

Enfin le coût de la garantie GLI est prohibitif et pénalise fortement votre rentabilité locative.

Prenons un exemple : 

Pour un loyer moyen de 800€ / mois, si vous avez souscrit une GLI à 3.5%, votre Garantie Loyers Impayés vous coûtera tout de même 28€ / mois.

3. Qu’est ce que la garantie VISALE ?

La garantie VISALE a été créé par le gouvernement en 2016 pour aider les jeunes (jusqu’à 30 ans) et les salariés précaires à trouver un logement tout en protégeant les propriétaires contre les loyers impayés.

Le gros atout pour les propriétaires : la garantie VISALE est gratuite : elle est financée et gérée par Action Logement (l‘ex « 1% logement »).

En théorie cette garantie est très alléchante, mais attention en pratique aux nombreux freins qui empêchent de la mettre en place.

Je vous propose un tour d’horizons des principaux critères d’éligibilité et de son fonctionnement. Vous découvrirez aussi quels sont les montants qui vous sont remboursés en cas d’impayés ou de dégradation du logement. Dans certains cas, vous ne serez pas couvert.

3.1 Que couvre la Garantie Loyers Impayés et quelles sont les options cachées ?

Les conditions d’éligibilité pour bénéficier de la garantie Visale en tant que bailleur sont assez souples : dans la grande majorité des cas vous pourrez en bénéficier.

Vérifions ensemble si vous rentrez dans les conditions.

Critères d’éligibilité coté propriétaire :

Je vous conseille la plus grande vigilance si vous faites de la colocation. Les règles sont spécifiques. A partir de 3 colocataires, pour mettre en place la garantie Visale :

• Il faut choisir un bail individuel par colocataire (imposé par l’organisme Visale).
• La garantie Visale est souscrite par chaque colocataire. 

Si vous ne suivez pas ces règles, le dossier de cautionnement Visale sera rejeté.

3.2 Des conditions d’éligibilité à la garantie Visale plus restrictives pour les locataires

Les critères d’éligibilité du candidat locataire sont plus complexes car elles dépendent de son âge, de sa situation, de ses revenus et du loyer…

J’ai fait une analyse détaillée que je vous partage dans le tableau de synthèse ci-dessous.

Critères d’éligibilité coté locataire :

3.3 Comment mettre en place la garantie Visale ?

En pratique, voici, comment mettre en place la garantie Visale :

1. Le locataire fait sa demande sur le site Visale. Dès que son dossier est accepté, Visale lui remet un visa avec un numéro unique.
2. Vous valider de votre côté le contrat de cautionnement Visale.

Faites bien attention à ces 2 points de vigilance, s’ils ne sont pas respectés, le contrat de cautionnement Visale sera nul :

• Vous ne devez signer le bail qu’après avoir signé le contrat de cautionnement Visale.
• Le couple locataire qui signe le bail doit être le même que celui mentionné dans le visa et le contrat de cautionnement. Si ce n’est pas le cas avant la signature du bail, vous devez inviter le couple locataire à effectuer une nouvelle demande de visa en adéquation avec le ou les signataires prévus dans le bail. 

3.4 Comment êtes-vous remboursé en cas d’impayés ?

Pour faire simple, voici une synthèse qui résume ce que vous devez savoir.

En cas d’impayé, comment êtes-vous indemnisé par la garantie Visale ?

3.5 En cas de dégradation du logement, comment êtes-vous couvert par Visale ?

La garantie Visale rembourse les frais de remise en état du logement en cas de dégradations imputables au locataire jusqu’à 2 mois de loyer et charges, après déduction du dépôt de garantie (sauf pour le bail mobilité).

Sachez que toutes les dégradations ne sont pas couvertes par Visale.

La garantie Visale ne vous remboursera pas dans les cas suivants :

• Le défaut d’entretien, l’usure normale, la vétusté, les dommages causés aux espaces verts, aménagements extérieurs, arbres, plantations, éléments de clôture et de fermeture de terrains privatifs.
• Les dommages causés aux biens mobiliers (meubles meublants) et aux éléments d’équipement qui peuvent être enlevés ou démontés sans les détériorer ou détériorer leur support.
• Les dommages causés par la transformation des lieux loués, autorisée par le bailleur. 

Si vous constatez au départ du locataire que votre logement a subi des dégradations, voici comment vous devez procéder pour être remboursé par Visale :

• Dans un délai maximum de 2 mois à compter du départ du locataire, vous devez aller sur le site internet visale.fr : depuis votre espace personnel, faire une déclaration de sinistre.
• Vous devez justifier votre demande via l’état des lieux de sortie précisant les dégradations dans votre logement.  Vous devrez aussi apporter les justificatifs des dépenses de réparation (devis ou factures). Donc c’est un remboursement après coup.

3.5 Pour ou contre la garantie VISALE ?

La garantie Visale a été conçue pour permettre aux jeunes de moins de 30 ans ayant une situation précaire (étudiant, apprenti, en recherche d’emploi) ou peu de ressources d’accéder au logement. Si votre loyer reste en dessous du seuil fixé (600€/mois), aucune condition de ressource n’est exigée pour obtenir la garantie Visale.

La garantie Visale est bien adaptée dans la grande majorité des cas pour :

• Soit des locations de petites surfaces (type studio) pour rester en dessous des seuils de loyer
• Soit pour de la colocation en bail individuel (type location de chambres).

4. La garantie de Monsieur Hugo

Les 3 principales garanties du marché (Caution solidaire / Visale / GLI) que nous venons de voir, ont toutes leurs spécificités propres et leurs contraintes. En fonction du profil des locataires ou du type de votre location, vous ne pourrez pas en bénéficier.

Rappelons que la caution solidaire a plus un effet psychologique qu’une réelle prise en charge des impayés : vous devrez gérer seul le litige et supporter tous les coûts de procédure judiciaire (~3230€).

Quant à la garantie Visale, elle a été conçue pour les jeunes de moins de 30 ans ayant une situation précaire et adaptée pour les petites surfaces.

Enfin, les conditions d’éligibilités contraignantes, la lourdeur de la procédure imposée par les assureurs et le coût élevé de la GLI ont pénalisé le développement de la GLI sur le marché (seulement 11% des propriétaires bailleurs souscrivent une GLI).

C’est pour ces raisons que j’ai eu pour ambition de créer une nouvelle garantie.

4.1 Que couvre la garantie de Monsieur Hugo ?

Laissez-moi vous présenter maintenant la garantie de Monsieur Hugo que j’ai mis en place pour protéger les propriétaires bailleurs des risques d’impayés. Bien sûr je ne l’ai pas mis en place seul mais avec un partenaire leader du marché de l’assurance : Axa.

Il m’a tout de même fallu 2 ans de négociation avec Axa pour mettre en place un contrat spécifique et sur mesure qui réponde à vos besoins : en termes de coût, de garanties proposées, de conditions d’éligibilité non restrictives et de simplicité pour y souscrire.

Ces 2 années de négociation me permettent maintenant de vous proposer une offre exclusive, disponible uniquement pour les clients de Monsieur Hugo qui veulent se protéger efficacement des impayés.

Bonne nouvelle : vous allez découvrir que la garantie de Monsieur Hugo est l’offre la moins chère du marché.

La garantie de Monsieur Hugo, créé sur mesure avec Axa, permet ainsi de répondre plus largement aux besoins du marché locatif :

• Aucune limitation sur le type de location, elles sont toutes éligibles : nu, meublé, colocation ou étudiant.
• Pas de contrainte sur la localisation du bien : que votre logement soit situé à Paris, en Ile de France ou sur le reste du territoire, les garanties sont les mêmes.
• Pas de limite sur le montant maximum du loyer : quel que soit le loyer, les garanties sont les mêmes pour tous.
• Aucun critère d’éligibilité sur les locataires : ils sont tous éligibles quelle que soit leur situation professionnelle ou le montant de leurs revenus.
• Et enfin un coût 6 fois moins cher qu’une GLI.

Pour seulement 5€/mois, vous êtes assuré d’être bien protégé des litiges les plus courants avec la garantie de Monsieur Hugo :

• Le recouvrement des loyers et charges impayés par le locataire.
• La prise en charge des frais judiciaires (huissiers, avocats, experts…) en cas de procédures en résiliation de bail et d’expulsion.
• Et tous autres litiges avec votre locataire, voisins, artisans, syndic… qui nécessitent une procédure en justice.

Si vous souhaitez consulter le détail complet de la garantie de Monsieur Hugo, vous pouvez télécharger la fiche d’informations et conseils.

4.2 Pourquoi le coût de la garantie de Monsieur Hugo est-il 6 fois moins cher qu’une GLI ?

Ma priorité quand j’ai conçu avec Axa cette garantie a été de ne pas pénaliser la rentabilité locative des investisseurs.

Ainsi la garantie de Monsieur Hugo est similaire à une garantie GLI à l’exception que l’assureur (Axa) ne rembourse pas les loyers en cas d’impayés mais il met en place une procédure pour recouvrir les loyers impayés.

L’assureur s’occupe de tout et gère l’ensemble des procédures (d’abord à l’amiable puis judiciaire puis expulsion) afin d’aller récupérer vos loyers auprès du locataire / garant. C’est ce qui justifie la différence de coût.

Tous les frais de procédures (huissiers, avocats…) sont pris en charge par Axa : vous n’avez rien à débourser (contrairement à une caution solidaire ou vous gérez seul et vous financez la procédure judiciaire ~3230€).

En pratique, vous devrez donc attendre plusieurs mois avant que l’assureur Axa ait récupéré tous vos loyers. Comme vos impayés de loyer ne sont pas remboursés immédiatement, vous devez en tant que bon investisseur avoir 6 mois de trésorerie de loyer pour couvrir un défaut de loyer.

Beaucoup d’investisseurs préfèrent placer cette trésorerie sur des placements non risqués et rémunérateurs (type assurance vie), plutôt que de financer tous les mois le coût d’une GLI. En plus en plaçant bien cette épargne, vous gagnerez des intérêts…

Cette garantie exclusive est proposée uniquement sur le marché Français par Monsieur Hugo. Tous les propriétaires malins peuvent donc en bénéficier. Si vous souhaitez en savoir plus, n’hésitez pas à visiter le site de Monsieur Hugo.

4.3 En cas d’impayé, un juriste vous est dédié et gère votre dossier

En cas de litiges ou d’impayés de loyers, vous n’avez rien à faire ! Axa s’occupe de tout pour vous.

Un juriste vous est dédié et prend en main votre dossier :

• Conseils et démarches amiables adaptés
• Saisi de la commission départementale de conciliation
• Mise en cause et mise en demeure de payer (loyers, travaux…)
• Mobilisation du bon professionnel au bon moment : huissier, expert, avocat…
• 71% des requêtes en injonction de payer sont validées par le locataire grâce à la notoriété d’Axa et à l’expérience de ses juristes.
• Suivi jusqu’à l’exécution de la décision judiciaire

Le département juridique d’Axa est spécialisé dans le traitement des litiges immobiliers et tous les juristes sont des experts juridiques en droit immobilier.

5. Conclusion

J’espère vous avoir éclairé sur les différentes garanties existant sur le marché. Vous avez maintenant la connaissance suffisante pour en choisir une adaptée à votre situation.

En bonus, vous trouverez une synthèse ci-dessous reprenant les principaux éléments clés que vous avez lus jusqu’ici pour vous aider à choisir une garantie vous protégeant efficacement des impayés.

* Pour un loyer >600€ (hors Ile de France), le locataire devra justifier de ressources suffisantes : revenu > 2x loyer 

** Sur la base d’un loyer moyen de 800€/mois et d’une GLI à 3.5% du loyer.

6. Télécharger le guide incontournable du propriétaire pour louer en toute sécurité

Je suis l’auteur d’un livre « Comment réussir votre mise en location« .

Plus de 80 pages de précieux conseils et des outils méconnnus des propriétaires pour sécuriser leur mise en location, c’est une vraie bible que vous devez avoir à vos cotés.

En téléchargeant ce livre (format PDF) voici ce que vous allez apprendre :

• Identifier un locataire sérieux et solvable : je vous montre pas à pas comment vérifier les pièces justificatives d’un candidat avec des outils de pro.
• Rédiger facilement un bail conforme même sans connaissance juridique. Je vous apprends aussi à éviter les pincipales erreurs commises pas les propriétaire lors de la rédaction de votre bail.