Article invité rédigé par Guillaume, d’Objectif Libre et Indépendant.
Lorsque l’on parle d’investissement immobilier, la SCI est la meilleure structure pour acquérir un bien. Nous allons donc découvrir les avantages à investir via une SCI à l’IS.
Puis, je vous dévoilerai comment contourner les quelques défauts de cette structure et comment vraiment passer à la vitesse supérieure grâce à la Holding immobilière.
Pourquoi et comment investir en SCI à l’IS ?
Tout le monde a entendu parler de la SCI (Société Civile Immobilière) mais très peu de gens savent :
- Ce que c’est ;
- Comment VRAIMENT en tirer parti.
J’ai TOUJOURS investi en SCI.
Et je vais vous expliquer exactement comment j’ai fait et pourquoi, selon moi, c’est LA bonne méthode d’investissement immobilier rentable.
Mieux, je vais vous montrer comment intégrer vos SCI dans une holding permet de décupler les avantages et aller beaucoup, beaucoup plus vite !
99% des investisseurs immobiliers ne connaissent pas ce montage, les autres ne savent pas comment le mettre en place.
Je vous explique tout en détail.
Allons-y.
Vous verrez, c’est très simple.
Qu’est ce qu’une SCI ?
Une SCI est une société.
C’est-à-dire que c’est une personne morale indépendante, créée par au moins deux personnes (mais vous verrez plus bas que l’on peut créer une SCI tout seul, il existe une astuce).
Les associés peuvent se répartir les parts comme ils veulent.
Ils peuvent être à 50 % / 50 %, à 80 % / 20 %, et pourquoi pas à 99 % / 1 %.
Evidemment, s’il y a plus que deux associés, les parts sont réparties entre eux.
Par exemple, pour 4 associés, on peut avoir chacun 25 %.
Ou 70 % pour le premier, 20 % pour le deuxième et deux fois 5 % pour les deux derniers.
On fait ce que l’on veut.
Que fait une SCI ?
Après sa création, c’est la SCI qui va acheter des biens immobiliers.
Elle va donc les acheter « pour vous ».
Vous ne serez pas propriétaire des biens immobiliers.
Mais vous serez propriétaire de la société qui en est propriétaire.
Combien coûte la création d’une SCI ?
Créer une SCI coûte :
- Quelques centaines d’euros si vous faites tout vous-même ;
- Entre 1.500 et 3.000 euros environ si vous passez par un avocat, expert-comptable ou notaire.
Personnellement, je vous recommande de vous faire aider par un professionnel, surtout pour la première SCI.
Quels sont les différents coûts pour la création d’une SCI ?
La première chose à payer, c’est la rédaction des statuts.
Vous pouvez trouver des modèles gratuits sur internet.
Mais si vous souhaitez les adapter à votre situation, mieux vaut les faire rédiger par un professionnel du droit.
Qui ne travaille évidemment pas gratuitement, et c’est normal.
La seconde chose à payer, ce sont les frais « d’annonces légales ».
Il s’agit simplement de la publication de la création de votre SCI dans un « journal d’annonces légales ».
C’est obligatoire.
La dernière chose à payer, ce sont les frais d’immatriculation et d’enregistrement, comme par exemple l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés.
Combien coûte la dissolution d’une SCI ?
Si un jour vous souhaitez clôturer votre SCI, cela vous coûtera quelques centaines d’euros (là encore, il s’agit de la publication de la fermeture dans un journal d’annonces légales ainsi que les frais auprès du greffe du tribunal de commerce et du registre du commerce et des sociétés).
Comment est imposée une SCI ?
Une SCI peut être à l’IR (impôt sur le revenu) ou à l’IS (impôt sur les sociétés).
Si elle est à l’IR, elle est « transparente ». C’est-à-dire que les associés seront imposés chacun individuellement comme si la SCI n’existait pas.
Selon moi, cette formule n’a fiscalement pas d’intérêt.
C’est la SCI à l’IS qui, selon moi, présente un énorme intérêt.
En effet, son taux d’imposition n’est que de 15 % en dessous de 38.120 euros de bénéfice. Puis de 28 % au-delà.
A savoir, ce taux va a priori baisser à 25 % à partir de 2022.
C’est très peu en comparaison de l’imposition des individus, SURTOUT si ces derniers sont dans les tranches élevées d’impositions.
Ainsi, si êtes dans la tranche à 30 %, vous paierez 30 % + la CSG-CRDS (17.2%) sur vos revenus immobiliers.
Avec une SCI à l’IS, vous ne paierez que 15 % (en dessous de 38.120 euros de bénéfice).
y a-t-il un autre avantage fiscale ?
Oui.
Un avantage absolument énorme.
Avec une SCI, vous pouvez « amortir » votre bien immobilier.
C’est-à-dire déduire chaque année du bénéfice, une partie de la valeur du bien.
C’est pour cela qu’en SCI à l’IS, on encaisse les loyers, mais fiscalement, on fait très peu de bénéfice (car on « amortit » chaque année).
Peut-on réinvestir ?
OUI !
Et c’est le secret de beaucoup de personnes qui réussissent en immobilier.
Leurs SCI à l’IS encaissent des loyers peu fiscalisés.
Et ils se servent de ces loyers pour investir toujours plus et augmenter considérablement leur patrimoine !
A l’inverse, les investisseurs qui n’ont pas de SCI à l’IS paient beaucoup d’impôts AVANT de pouvoir réinvestir.
Ils réinvestissement donc BEAUCOUP moins vite.
Autour de moi, l’immense majorité des millionnaires immobilier investissent en SCI.
La SCI présente-t-elle d’autres avantages ?
Oui.
Le principal avantage est d’éviter ce qu’on appelle « l’indivision ».
L’indivision c’est le fait de posséder un bien immobilier à plusieurs.
En cas de désaccord, tout est bloqué et il faut généralement vendre le bien.
Avec une SCI, les associés votent et la majorité, telle que définie dans les statuts, l’emporte.
Si une personne n’est pas d’accord, elle peut proposer de vendre ses parts, mais les autres associés ne sont pas forcés de vendre le bien.
Il y a aussi des avantages non négligeables lors de la succession.
A voir avec un notaire en fonction de votre cas particulier.
Avoir une SCI, combien ca coûte sur le long terme ?
Après avoir payé pour la création de la SCI, vous n’avez en principe rien de spécial à payer.
Toutefois, il est vivement recommandé de faire faire la comptabilité par un professionnel.
Cela coûtera entre 50 et 80 euros par mois.
Mais c’est la SCI qui paie, et ces frais sont déductibles de son bénéfice (et cela permet donc de réduire les impôts).
De plus, un bon comptable pourrait même vous rapporter plus d’argent qu’il ne vous en coûtera.
Il sera en effet capable de conseiller au mieux afin de réduire votre fiscalité.
L’assemblée générale des associés, comment ça marche ?
Une fois par an, les associés doivent tenir une « assemblée générale des actionnaires ».
Dans la réalité, très peu de gens le font vraiment.
En revanche, il faut impérativement faire un procès-verbal d’assemblée générale (un PV).
Votre comptable vous le facturera environ 500 euros, mais ce n’est pas toujours nécessaire.
Vous pouvez trouver des modèles sur internet et ils sont parfaitement utilisables.
Est-ce qu’obtenir un crédit immobilier pour une SCI est plus difficile que pour une personne physique ?
Oui et non.
Oui si vous tombez sur un banquier qui ne sait pas vraiment ce qu’est une SCI.
Absolument pas si le banquier sait ce que c’est et comprend votre intérêt.
Si votre conseiller ne comprend pas, allez voir un autre conseiller jusqu’à en trouver un qui s’y connaisse.
Ce n’est pas agréable, mais les avantages de la SCI sont potentiellement absolument énormes, donc faire l’effort vaut le coup.
Quand est-ce que je touche l’argent concrètement ?
Une fois que votre SCI a acquis un solide patrimoine immobilier, vous avez peut-être envie de ne plus réinvestir vos gains.
Mais de simplement les percevoir et en profiter.
Rien de plus simple.
Votre SCI pourra à ce moment-là vous verser un salaire ou des dividendes.
Vous paierez des impôts sur ce salaire ou sur ces dividendes. Environ 30% en moyenne.
Cela peut paraître élevé mais mieux vaut les payer à ce moment-là (alors que votre patrimoine est constitué et que vous n’avez plus de soucis d’argent) qu’au tout début de vos investissements.
C’est ce système qui a fait la fortune de beaucoup d’investisseurs
Il permet de faire effet “boule de neige” sans se faire taxer soi-même.
A présent, vous maîtrisez les bases de la SCI.
Je vais maintenant vous montrer le moyen pour passer au niveau supérieur.
Ce que vous allez lire, 99% des investisseurs immobiliers ne le maîtrisent PAS !
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