Bail d'habitation : comment bien rédiger votre bail de location sans vous tromper ?

Le bail est le contrat qui matérialise les droits et les obligations du propriétaire et du locataire.

La loi du 6 juillet 1989 régit les locations à usage d’habitation : elle encadre le contenu des contrats de location portant sur des logements loués non meublés. La loi Alur (ou loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) du 27 mars 2014, a entre autres instauré un modèle de bail type dans le but de favoriser l’accès de tous à un logement digne et abordable.

Le bail type s’applique à toutes les locations à titre de résidence principale conclues à partir du 1er août 2015. Il concerne à la fois les locations nues, les locations meublées et les colocations à contrat unique (1 bail par colocataire).

Certaines mentions et informations doivent obligatoirement y figurer. Les règles dépendent du fait que le logement soit meublé ou vide.

Il peut être établi à l’amiable entre le propriétaire et le locataire (sans frais) ou par l’intermédiaire d’un professionnel dont les frais seront partagés par moitié entre les 2 parties. Le propriétaire et le locataire signent le contrat de bail et en gardent un exemplaire.

Pour être conforme à la réglementation, votre bail de location (meublé ou nu) doit obligatoirement comporter les informations suivantes :

• la désignation des parties (le locataire, le propriétaire bailleur et si besoin l’éventuel mandataire) ;
• la localisation du logement, le type d’habitat (collectif ou individuel), le régime juridique de l’immeuble et sa période de construction ;
• la surface habitable du logement, le nombre de pièces principales, les autres parties du logement (parking, balcon, cave, etc.), les équipements (cuisine, installations sanitaires, …) ainsi que le type de chauffage et de production d’eau (collective ou individuelle) ;
• la destination du bien : local d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation ;
• la date d’effet du contrat et sa durée ;
• le montant du loyer, celui qui était appliqué au précédent locataire et la date de la dernière révision du loyer ; et ses modalités de révision ;
• pour des biens situés dans certaines zones tendues : le bail doit indiquer si le loyer est soumis au décret qui fixe l’évolution maximale des loyers entre deux locations et si le plafonnement des loyers s’applique. Il doit également mentionner le loyer de référence du bien ainsi que l’éventuel complément de loyer (quand le loyer dépasse le loyer de référence majoré) et sa justification ;
• le montant et les modalités de règlement des charges ;
• les travaux effectués depuis la fin du dernier contrat de location ou le dernier renouvellement de bail ;
• le montant de l’éventuel dépôt de garantie ;
• les honoraires de location (frais d’agence).

Vous avez dû en entendre parler ! La fameuse loi ALUR a bien complexifié tout le processus de mise en location. Et gare aux propriétaires bailleurs qui ne la respectent pas, les locataires pourraient se retourner contre eux en cas de litige…

Elle impose notamment d’annexer à l’acte :

• une notice informative sur les droits et obligations des parties ;
• un état des lieux (et du mobilier le cas échéant) ;
• le règlement de copropriété ;
• une attestation d’assurance locative ;
• le dossier de diagnostics techniques (diagnostic de performance énergétique, diagnostic amiante, constat des risques d’exposition au plomb, état de l’installation électrique, état de l’installation de gaz, état des risques naturels et technologiques) ;
• la convention ANAH ou APL si le logement est conventionné ;
• une information sur les modalités de réception de la télévision pour les baux antérieurs au 27 mars 2014, et sur l’accès aux technologies d’information et de communication après.

Je vous propose de télécharger gratuitement votre bail de location conforme Alur au format word, validé par l’avocat de Monsieur Hugo, votre assistant personnel en gestion locative.

Vous devrez aussi joindre les annexes obligatoires suivantes :

• Les caractéristiques d’un bien décent à la location
• La liste des réparations à la charge du locataire
• une notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs

–> La réglementation et les lois évoluent vite,  je mets à jour les documents (contrats, modèles de lettres…) régulièrement. Inscrivez–vous à ma NEWSLETTER pour être sur d’avoir les dernières mises à jour !

Je vous conseille vivement de ne pas faire figurer ces clauses dans votre contrat de location… Ce sont des clauses abusives, listées dans l’article 4 de la loi de 1989 et considérées comme non écrites :

• clause imposant le paiement des loyers par prélèvement automatique ;
• clause imposant une compagnie pour l’assurance locative ;
• clause interdisant d’héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec le locataire ;
• clause interdisant d’exercer une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle

Vous devez définir dans le bail, la durée de la location en vous attachant à plusieurs critères : votre statut en tant que propriétaire bailleur et le type de location (meublée ou nue).

Voici quelques conseils pour s’y retrouver.

Le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à 3 ans pour les bailleurs personnes physiques et à 6 ans pour les bailleurs personnes morales. Au terme du bail, en cas d’absence de congés, le contrat est soit reconduit tacitement (3 ou 6 ans), soit renouvelé (3 ou 6 ans).

Dans le cadre d’une location meublée, la durée du bail est d’1 an dans la plupart des cas mais réduite à 9 mois si la location est consentie à un étudiant.

Une fois le bail rédigé, pensez également à utiliser un modèle état des lieux pour votre location à télécharger ici.

Le bail prend fin suite à un congé donné par le bailleur ou le preneur, ou plus rarement, suite à une résiliation.

6.1 Le congé à l’initiative du locataire

Le locataire peut donner congé à tout moment par LRAR ou par exploit d’huissier. Le préavis est en principe de 3 mois, ramenés à 1 mois dans les cas suivants :

• mutation professionnelle ;
• perte d’emploi par licenciement, mais aussi par rupture conventionnelle du contrat de travail (arrêt de la Cour de cassation du 9 juin 2016) ;
• nouvel emploi ou premier emploi ;
• locataire soumis au RSA

Dans le cas d’une location meublée, le préavis est de 1 mois.

6.2 Le congé à l’initiative du propriétaire

Le bailleur peut donner congé par lettre recommandée avec accusé de réception ou exploit d’huissier à la fin du bail, en respectant un préavis de 6 mois.

Retenez que le bail de location est un contrat qui vous engage avec votre locataire et que vous ressortirez lorsqu’il y aura un litige.

Il est donc important de s’assurer qu’il soit bien rédigé et conforme à la réglementation.

Pour éviter que vous utilisiez un contrat de location imprécis et sources de litiges, je vous propose de télécharger gratuitement votre bail de location conforme Alur et ses annexes au format word, validé par un avocat.

Et pour un modèle de bail meublé – Téléchargez le gratuitement ici.Maintenant, je vous laisse compléter votre bail de location.

Bonne location !